Тема 10. Аренда зданий, сооружений, предприятий

Вопросы:

1. Понятие и общая характеристика договора аренды здания или сооружения, Особенности предмета и объекта договора.

2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Существенные условия договора.

9. Особенности исполнения договора аренды здания или сооружения. Права арендатора на земельный участок при аренде здания, сооружения.

10. Понятие договора аренды предприятия, его предмет. Заключение и оформление договора аренды предприятия. Права кредиторов при передаче предприятия в аренду.

12. Особенности содержания договора аренды предприятия. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия. Судьба улуч­шений, произведенных арендатором предприятия.

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Еди­ного государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 в ред. от 22. 11. 2006г. // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 2006. № 48. ст. 5038.

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС.2002. № 3.

6. Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС. 2000. № 7; Хозяйство и право. 2000. № 8.

Задачи

1. Между ООО «Донстрой» (арендодатель) и АКБ «Азиабанк» (арендатор) заключен договор аренды от 07.08.2006 г. административного здания площадью 1 860 кв. м. сроком на 5 лет. Согласно договору арендодатель обязан произвести его государственную регистрацию в срок не позднее 3 месяцев с момента подписания. Однако ООО «Донстрой» в установленный договором срок регистрацию не произвело. ООО «Донстрой» 20.04.2007 г. заключило договор купли-продажи административного здания с ЗАО «Фармцентр», право собственности последнего зарегистрировано в установленном порядке. ЗАО «Фармцентр» письмом от 05.06.2007г. потребовало АКБ «Азиабанк» освободить занимаемое здание в течение 1 месяца.

Ссылаясь на ст. ст. 165, 617 ГК РФ АКБ «Азиабанк» обратился с иском к ООО «Донстрой» и ЗАО «Фармцентр» об обязании зарегистрировать договор аренды от 07.08.2006г., а также о запрете чинить препятствия во владении и пользовании зданием.

Какое решение вынесет суд?

2. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Модест» (арендатором) был заключен договор аренды бывшего ресторана «Заря» сроком на 5 лет. Помещение передано в пользование по акту приема-передачи. Согласно договору арендатор обязан использовать арендуемое помещение по целевому назначению, каковым является организация работы ресторана и мероприятий социально-культурного назначения. В случае нарушения арендатором указанного условия договора арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора. Через 3 года арендодатель установил, что сданное в аренду помещение длительное время закрыто, ремонтные работы не ведутся, о чем составлен акт. Кроме того, истец дважды письмами предупреждал ООО «Модест» о необходимости использования помещения по целевому назначению. Считая, что ответчик нарушает условия договора о целевом использовании арендуемого помещения, Комитет со ссылкой на ст. 615 ГК РФ обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора и обязании ответчика освободить сданное ему в аренду помещение.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что основной причиной не использования ООО «Модест» арендуемого помещения по целевому назначению является сдача его арендодателем в неудовлетворительном состоянии и невозможность использовать по назначению без соответствующего ремонта.

Кроме того, ответчик указывал также, что в данном случае с его стороны отсутствуют существенные нарушения, необходимые для досрочного расторжения договора аренды в порядке статей 450, 619 ГК РФ.

Каким должно быть решение суда?

3. Госкомимущество России (арендодатель) в 2004г. заключил с ЗАО «Энергия» (арендатор) долгосрочный договор аренды нежилого здания. Письмом от 03.12.2006 г., направленным в адрес Мингосимущества России, ЗАО «Энергия» сообщило об отказе от аренды части арендуемых помещений (100 кв.м,) в пользу ООО «Консалт» и просило арендодателя заключить с последним договор аренды на эту часть здания.

В соответствии с указанным письмом арендатора Мингосимущество России заключило договор аренды помещений площадью 100 кв.м. с ООО «Консалт». Позднее ЗАО «Энергия» предъявило иск о признании недействительным договора аренды между Мингосимуществом и ООО «Консалт», ссылаясь на то, что указанные помещения уже переданы ему в аренду по договору 2004г., который в установленном порядке не изменен и не расторгнут. Кроме того, ЗАО «Энергия» продолжает исполнять обязанности арендатора в полном объеме.

Дайте оценку правоотношениям сторон. Чем отличается перенаем от субаренды? Каков порядок оформления договора аренды части помещения?