Тема 13. Наем жилого помещения: понятие, разновидности

Вопросы:

1. Понятие и значение жилищной потребности. Право граждан на жилище.

2. Договор найма жилого помещения как одна из правовых форм удовлетворения жилищной потребности. Виды договора найма.

3. Жилое помещение как объект договора найма. Виды жилых фондов.

4. Правовое регулирование отношений найма ЖП. Форма и существенные условия договора.

5. Порядок заключения договоров коммерческого и социального найма ЖП.

6. Содержание и исполнение договоров найма. Возможность третьих лиц пользоваться жилым помещением.

7. Изменение и прекращение договоров найма ЖП.

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004г. в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). ст. 14; 2008. № 20. ст. 2251.

4. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 89-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №1.

5. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215 ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (1 часть).

6. Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 № 181-ФЗ в ред. от 01.03.2008г. // СЗ РФ. 1995. № 48. ст. 4563; 2008. № 9. ст. 817.

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. от 11.06. 2008г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. № 28; СЗ РФ. 2008. № 24. ст. 2729.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» от 21.05.2005г. № 315 // СПС «Консультант Плюс»;

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» СЗ м, РФ. 2006. № 5. ст. 546;

10 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещение, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу ил реконструкции» от 28.01.2006г. № 47 в ред. от 02.08.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 6. ст. 702; 2007. № 32. ст. 4152;

11. Закон Кемеровской области от 25.05.2005г. «О порядке признания органами местного самоуправления граждан малоимущими» № 65-ОЗ // Кузбасс (прил.«Официально»). 2005. № 106;

12. Закон Кемеровской области «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении» от 10.06.2005 № 68-ОЗ в ред. от 30.06.2007г. // Кузбасс (прил.«Официально»). 2005. № 106; 2007. № 122;

13. Постановление Кемеровского городского совета народных депутатов «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма» от 25.10.2005г. № 274 // СПС «Консультант Плюс»;

14. Постановление Кемеровского городского совета народных депутатов от 02.03.2007 N 116 «Об установлении пороговых значений дохода и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими на 2007 год» // Кемерово. 2007. № 11(прил. «Вестник»).

15. Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» от 15.06.2007 № 6-П // СЗ РФ. 2006. № 26. ст. 2876.

16. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между граж­данами и жилищно-строительными кооперативами» от 11.10.91 № 11 // Х и П. 1992. № 1;

17. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» от 03.04.87 № 2 (ред. от 30.11.90) // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3; 1991. № 2;

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 24.08.1993г. в ред. от 06.02.2007г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 2007. № 5;

Задачи

1. Составьте таблицу сравнительной характеристики договоров коммерческого найма жилого помещения, социального найма и найма специализированного жилого помещения по следующим параметрам: объект, стороны, правовое регулирование, форма, срок действия договора, возмездность, порядок заключения.

2. Гражданин Семенов проживал с женой и двумя малолетними детьми в доме муниципального жилищного фонда г. Кемерово, занимая отдель­ную двухкомнатную квартиру жилой площадью 34м² и общей площадью 42м². После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился в муниципальный жи­лищный отдел с просьбой поставить его на учет в качестве нуждаю­щегося в улучшении жилищных условий.

Имеется ли у Семенова основание для постановки на учет для улучшения жилищных условий? Куда ему следует обратиться и какими нормативными актами следует руководствоваться при решении этого вопроса?

3. Урманов с женой и дочерью занимали в доме муниципаль­ного фонда на основании договора найма две изолированные комна­ты размером 18 и 22 м² в трехкомнатной квартире. После того как гражданин, занимавший третью изолированную комнату размером 16 м², уехал в связи с получением квартиры из социального фонда, Урманов немедленно занял освободившуюся комнату и обратился в ЖЭУ с просьбой включить эту комнату в его лицевой счет и внести соответ­ствующие изменения в другие документы.

Работники ЖЭУ отказали Урманову в его просьбе и потребовали освободить комнату, поскольку уже оформлены документы с ходатайством о предоставлении ее одному из сотрудников ЖЭУ.

Сычев отказался выполнить это требование, после чего ЖЭУ обра­тилось в суд требованием о выселении Урманова, занявшего комнату самоуправно. Гражданин предъявил встречный иск о признании за ним права пользования комнатой, обосновывая его тем, что он действовал в соответствии с жилищным законодательством, поскольку его семья нуждается в улучшении жилищных условий: на каждого члена семьи приходится всего 13,33 м² жилой площади, дочь учится в музыкальной школе, и ей требуется отдельная комната для занятий, жена страдает тяжелой болезнью сердца и также нуждается в отдельной комнате.

Суд вынес решение об отказе в удовлетворении и основного, и встречного исков, указав, что Урманов не вправе требовать бесплатной передачи ему освободившейся комнаты, но имеет право выкупить её. До решения этого вопроса его нельзя выселить из комнаты.

Соответствует ли решение суда действующему законодательству? Может ли комната быть самостоятельным объектом договора найма жилого помещения? На основании какого договора возможно пользование жилым помещением, входящим в состав государственного или муниципального жилищного фонда?