§ 2. Удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества

310. – Понятие и признаки недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (абз.1 п. 1ст. 130 ГК).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

• во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) – это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

• во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

• в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т. е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в ГК не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.

311. – Особые виды недвижимого имущества. В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

312. – Регистрация прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрации подлежат:

• право собственности;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного пользования;

• ипотека;

• сервитута;

• иные права в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Регистрации подлежат также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

313. – Регистрация сделок с недвижимым имуществом. В случаях, предусмотренных федеральными законами, государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Причем договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Регистрации подлежат следующие сделки:

1) договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК);

2) договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК). Регистрироваться должны также договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение;

3) договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);

4) договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК) и доли в праве общей собственности на недвижимое имущество;

5) отказ от принятия дара, если договор зарегистрирован (п. 2 ст. 573 ГК);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 582, 574 ГК);

7) договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);

8) договор аренды недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 609 ГК);

9) договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК);

10) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). На практике соответствующее требование применяется и к аренде нежилых помещений;

11) уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК);

12) соглашение об изменении или расторжении сделки, требующей государственной регистрации (п. 1 ст. 452 ГК). Законом могут предусматриваться и иные случаи, когда требуется государственная регистрация сделок с недвижимостью.

314. – Сделки с недвижимостью нередко удостоверяются нотариально, даже в тех случаях, когда закон этого не требует. В связи с особым правовым режимом недвижимого имущества законодательством установлен ряд дополнительных требований к оформлению сделок с таким имуществом. Кроме того, в нотариальной практике сложились обыкновения, которые не следует игнорировать.

315. – Требования к форме сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимостью (договор продажи, аренды и т. д.) совершаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560, 651 ГК). По общему правилу нельзя совершить сделку с недвижимостью устно или путем обмена документами по средствам почтовой, телеграфной, телефонной, телетайпной, электронной или иной связи.

316. – Требования к содержанию сделок с недвижимостью. В договоре, предметом которого является недвижимость, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить соответствующее недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре этих данных условия о предмете считаются не согласованными, а договор не считается заключенным. Поэтому очень важно точно описать недвижимость, являющуюся предметом договора.

В договоре следует указать вид недвижимого имущества (земельный участок, здание или сооружение, прочие составляющие здания или сооружения). Если объект недвижимости имеет наименование (жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т. д.), то оно должно быть указано в договоре. В договоре указывается кадастровый номер – уникальный, неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового или технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Посредством присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера осуществляется индивидуализация данного объекта (выделение его из массы ему подобных объектов). Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер не меняется.

Если нет кадастрового номера, то объекту может быть присвоен условный номер, который, однако, служит индивидуализации объекта временно (до присвоения ему кадастрового номера). При отсутствии у объекта кадастрового номера в договоре нужно указать условный номер. Кроме того, в договоре требуется указать место нахождения объекта недвижимости (адрес).

Это требование считается соблюденным, если названо административно-территориальное образование, на территории которого находится данный объект, указаны микрорайон, квартал, улица или иная учетная единица, а также номера зданий, сооружений, помещений, присвоенные исходя из существующего порядка учета зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений.

В договоре указывается также площадь объекта и назначение объекта (жилое, нежилое, торговое и т. д.).

В договоре может быть указано, является ли строение каменным, кирпичным и т. п. Если предметом сделки является помещение – этаж и т. д.

317. – В договоре, предметом которого является недвижимое имущество, должны содержаться сведения о праве собственности и иных вещных правах на это имущество. Кроме того, должны быть указаны ограничения (обременения) этих прав.

318. – Как известно, по общему правилу цена не является существенным условием договора (даже если договор возмездный) (ст. 424 ГК). Вместе с тем применительно к сделкам с недвижимостью законом устанавливаются и иные правила. Так, в соответствии со ст. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор продажи считается не заключенным. Аналогичные правила установлены применительно к аренде зданий и сооружений (ст. 654 ГК).

Если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим объектом существующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 255 ГК). Подобные правила установлены и для аренды зданий и сооружений (п. 2 ст. 654 ГК). Цена недвижимости может быть установлена в твердой сумме на единицу ее площади или иного показателя ее размера.

319. – В отношении отдельных видов недвижимого имущества установлены особые правила совершения сделок.

Так, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав. Кроме того, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК, см. также п. 2 ст. 292 ГК). Ряд особых правил установлен законом для договоров продажи и аренды предприятий и т. д.

320. – Земельный участок как объект недвижимости также может быть предметом сделок. При этом можно видеть, что закон устанавливает различные правила в зависимости от того, является ли предметом именно земельный участок или сделка совершается по поводу здания или сооружения. Во втором случае, очевидно, требуется определить судьбу земельного участка либо его части, на которой находится здание или сооружение. Соответствующие правила устанавливаются гражданским и земельным законодательством (см., например, ст. 552, 553, 652, 653 ГК, ст. 22, 35, 37 ЗК). Так, отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствующем договоре нельзя предусмотреть право продавца выкупить земельный участок и т. д.

321. – Сделки с объектом незавершенного строительства совершаются по общим правилам совершения сделок с недвижимым имуществом. Но только после государственной регистрации прав на такой объект.

Право на объект незавершенного строительства регистрируются учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при наличии следующих условий:

• во-первых, существует необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства;

• во-вторых, представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта незавершенного строительства, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации;

• в-третьих, имеются документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебная практика исходит из того, что права на объект незавершенного строительства могут быть зарегистрированы, если такой объект не является предметом действующего договора строительного подряда.