§ 4. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

353. – Понятие договора ренты. Договор ренты представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представления средств на его содержание в иной форме. Нормы о договоре ренты сосредоточены в гл. 33 ГК (ст. 583-605).

354. – Виды ренты. Рента может быть бессрочной (постоянной), либо она может устанавливаться на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может устанавливаться с условием пожизненного содержания гражданина с иждивением.

355. – Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем ренты плательщику ренты. Эквивалентным объектом является рента в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

356. – Обязанность плательщика ренты состоит в выплате ренты. Таким образом, договор ренты представляет собой возмездную сделку. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрено, что, кроме рентных платежей, за саму передачу имущества плательщик ренты должен уплатить вознаграждение (по тексту закона «имущество отчуждается за плату» – ст. 585 ГК). В соответствующих случаях к отношениям по передаче и оплате имущества применяются нормы о купле-продаже, поскольку иное не установлено правилами в договоре ренты и не противоречит существу договора ренты.

Если обязанность плательщика ренты ограничивается внесением рентных платежей (за саму передачу имущества под выплату ренты платить не нужно), то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются нормы о договоре дарения, поскольку иное не установлено применительно к договору ренты и не противоречит существу этого договора.

357. – Закон исходит из того, что получатель ренты является более слабой стороной. Поэтому предусматривается необходимость обеспечения выплаты ренты. При этом различные правила установлены в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимость или движимое имущество.

Если под выплату ренты передано недвижимое имущество, то у получателя ренты возникает право залога на это имущество в силу закона (заключения договора о залоге не требуется). При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязанности по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, лицо, передавшее обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность в случае нарушения договора ренты. Законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность.

При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денег) существенным условием договора является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств (поручительством, банковской гарантией, залогом и т. п.) либо устанавливающее обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ренты. Если соответствующие обязанности плательщик ренты не исполняет, то получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Независимо от того, передано ли под выплату ренты движимое имущество или недвижимость, у получателя ренты возникает такое же право в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

358. – При просрочке выплаты ренты плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам, установленным ст. 395 ГК (по ставке рефинансирования). Договором может устанавливаться иной размер процентов.

359. – Форма договора ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как уже отмечено (и будет сказано далее), многие нормы о ренте диспозитивны. Поэтому в договоре стороны могут выбирать тот или иной вариант поведения, если это не противоречит императивным указаниям закона и не противоречит существу договора ренты.

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

360. – Особенности постоянной ренты сводятся к следующему:

1) получателями ее могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности;

2) права получателя ренты могут в порядке правопреемства переходить к другим лицам, если иное не предусмотрено законом или договором;

3) по общему правилу постоянная рента выплачивается в деньгах. Размер ренты определяется договором. Договором может предусматриваться, что выплата ренты осуществляется путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. В этом случае определяется денежная оценка указанных вещей, работ или услуг. Размер ренты увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда, если иное не установлено договором;

4) рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Договором могут предусматриваться иные сроки выплаты ренты (ежемесячно, раз в полгода, раз в год и т. п.; может устанавливаться календарная дата выплаты ренты и т. д.);

5) риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик ренты может требовать соответственно прекращения или изменения обязательства;

6) постоянная рента может быть выкуплена плательщиком ренты. Выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Кроме того, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену включается цена переданного имущества.

Выкуп ренты может производиться:

• по воле плательщика ренты;

• по требованию получателя ренты.

Договором ренты может предусматриваться, что плательщик ренты не вправе выкупить ренту при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет со дня заключения договора. Но лишить плательщика права на ее выкуп нельзя. Если в договор включено условие об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп, то такое условие ничтожно.

Порядок выкупа ренты устанавливается договором. При отсутствии соответствующих указаний плательщик ренты обязан в письменной форме известить получателя ренты о выкупе ренты. Такое заявление должно быть сделано не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если договором не предусмотрен более длительный срок. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения получателем ренты выкупной цены.

Получатель ренты может требовать выкупа ренты плательщиком, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором, плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, а также в других случаях, предусмотренных законом (ст. 593 ГК) или договором.

361. – Особенности пожизненной ренты состоят в следующем:

1) пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина;

2) пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, если договором ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются;

3) размер пожизненной ренты определяется в договоре. В расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда;

4) пожизненная рента выплачивается в деньгах в течении жизни гражданина – получателя ренты. Если иное не установлено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;

5) случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязанностей выплачивать ренту;

6) при существенном нарушении договора плательщиком ренты покупатель ренты может потребовать выкупа ренты плательщиком ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если заявлено требование о выкупе, то выкупная цена определяется по тем же правилам, которые установлены для постоянной ренты;

7) если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то при существенном нарушении договора получатель ренты вправе потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

362. – Особенности пожизненного содержания с иждивением состоят в следующем:

1) в собственность плательщика ренты передается недвижимое имущество;

2) пожизненное содержание с иждивением включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

3) договором может предусматриваться возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах;

4) существенным условием договора является указание стоимости всего объема содержания с иждивением из расчета в месяц не менее двух минимальных размеров оплаты труда;

5) отчуждение (продажа и т. д.) или обременение (залог и проч.) имущества, переданного плательщику ренты, допускается только с предварительного согласия получателя ренты;

6) плательщик ренты должен принимать необходимые меры для того, чтобы не снижалась стоимость переданного ему имущества;

7) при существенном нарушении своих обязанностей плательщиком ренты получатель ренты вправе потребовать возврата имущества, переданного плательщику ренты, либо выплаты выкупной цены. Во втором случае размер выкупной цены определяется по правилам, установленным для постоянной ренты;

8) обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В остальном к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.