84. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собствен­ник жилого помещения или управомоченное им лицо — обязуется предоставить другой стороне жилое помеще­ние за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Консенсуальный, синаллагматический, возмездный.

Срок. Может заключаться на срок, не превышающий пяти лет, истечение установленного сро­ка само по себе не влечет прекращения договорных отношений сторон.

Субъекты:

Наймодатель - собствен­ник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или соб­ственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наниматель - только гражданин.

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане:

- должны быть указаны в договоре найм;

- не являются сторонами;

- перед наймода­телем никаких обязанностей не несут;

- имеют равные с нанимателем возможности по пользованию жилым помещением;

- могут, из­вестив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность по обязательствам, возникающим из договора. Признаются сона­нимателями.

Вселение нового проживающего лица на постоянной основе предполагает получение согласия наймода­теля.

Форма: в простой пись­менной форме. Несоблюдение не влечет недействительности договора.

Предмет - изоли­рованное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Определение цены - по соглашению сторон.

Одностороннее изменение размера платы не допускается.

Плата обычно в денежной форме.

Наймодатель обязан:

1. Передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое по­мещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома.

3. Производить капитальный ремонт. М. б. по соглаше­нию сторон возложена на нанимателя.

При возникновении необходимости в осуществлении капитального ремонта, требующего выселения нанимателя, договор прекращается невозможно­стью исполнения.

4) Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора пред­ложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем.

Наймодатель вправе:

1) Осуществлять переоборудование жилого дома. Иногда требуется согласие нанимателя, даже если его положение не ухудшается.

2) Запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

3) Отказать во вселении новых проживающих совместно с нанима­телем лиц, кроме несовершеннолетних детей.

4)Требовать внесения платы за пользование и оплаты коммунальных услуг.

5) Требовать проведения текущего ремонта, если эта обязанность не возложена договором на самого наймодателя.

Наниматель обязан:

1. Использовать жилое помещение для проживания.

2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3. Производить текущий ремонт в соответствии с договором.

4. Вносить плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором.

5. В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг.

6. При прекращении договора освободить и передать жилое поме­щение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель вправе:

1. Использовать жилое помещение для собственного проживания.

2. Вселять других лиц для постоянного проживания в жилом поме­щении.

Условия:

- согласие наймодателя;

- согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

- соблюдение нормы общей площади на одного человека;

3. Вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих и с пред­варительным уведомлением наймодателя, временных жильцов на срок не более шести месяцев.

Условия:

- согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан;

- предварительное уведомление наймодателя;

4. С согласия наймодателя произвести переустройство и рекон­струкцию жилого помещения.

5. С согласия наймодателя передать часть или все нанятое им поме­щение во временное пользование поднанимателю. При этом ответствен­ным перед наймодателем остается наниматель.

6. По истечении срока договора преимущественно перед иными ли­цами при прочих равных условиях заключить договор найма жилого по­мещения на новый срок.

Основанием для изменения договора:

1. Замена нанимателя. Такая замена возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя. Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

2. Изменение объекта найма в результате перепланировки или реконструкции.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время растор­гнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Расторжение по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя в судебном порядке только при на­личии предусмотренных законом оснований:

- невнесение нанимателем платы за шесть меся­цев, если договором не установлен более длительный срок, а при кратко­срочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает.