3.2. Проблемы ответственности сторон договора социального найма

В жилищном законодательстве или договоре социального найма предусмотрены основания ответственности наймодателя по договору найма, которая является невыполнение им юридических обязанностей. Ответственность наступает при наличии деяния (действия или бездействия) признаков состава правонарушения.

Административную ответственность по нарушениям правил содержания жилых помещений предусматривается КоАП РФ. Без согласования нанимателя (собственника) в соответствии ст. 7.22 КоАП РФ нарушением будут считаться если лицом, ответственными за содержание жилого помещения, правил содержания жилья, а также переоборудование жилых помещений без согласия собственника, и если переоборудование значительно изменяет условия пользования жилым помещением.

В Решение по делу 2-2929/2016 ~ М-2065/2016 от «28» ноября 2016 года Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края по иску товарищества собственников жилья «Добрый день» к Удоденко Е.А., Удоденко Д.А. о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, установил, что истец ТСЖ «Добрый день» обратился в Железнодорожный районный суд г.Барнаула с исковым заявлением к Удоденко Е.А., Удоденко Д.А. в котором с учетом уточнений просит: взыскать солидарно с ответчиков задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в размере 88 649, 68 руб., расходы на оплату государственной пошлины, моральный вред в размере 2000 рублей.

В обоснование иска указано, что Удоденко Е.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение в многоквартирном доме. Удоденко Д.А. зарегистрирован в вышеуказанном жилом помещении.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, товарищество собственников жилья «Добрый день» было выбрано в качестве способа управления по данному дому.

Ответчики не вносят полностью и своевременно плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем у них образовалась задолженность перед ТСЖ «Добрый день» в размере 88 649,68 рублей.

До настоящего момента задолженность перед ТСЖ «Добрый день» ответчиками не погашена.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – Переведенцева Н.А. настаивала на требованиях о взыскании с ответчиков задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в размере 88 649, 68 рублей по основаниям, изложенным в иске. Иные требования не поддержала. Дополнительно пояснила, что на имя Сюниной Е.С., Руденко Л.А. открыты отдельные лицевые счета.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, неоднократно возвращались конверты с отметкой «Истек срок хранения».

Из материалов дела следует, что квартира состоит из следующих жилых помещений: комната площадью 14,1 кв.м. – принадлежащая на праве собственности Руденко Л.А., две комнаты площадью 33,3 кв.м. – наниматель Сюнина Е.С., комната площадью 19 кв.м. – наниматель Удоденко Е.Н..

Согласно финансовому лицевому счету № по оплате жилищно-коммунальных услуг за данную квартиру лицевой счет открыт на имя Удоденко Е.А. общей площадью 22,2 кв.м.

Удоденко Е.А., Удоденко Д.А. зарегистрированы в указанном жилом помещении, что подтверждается выпиской из домовой книги.

В соответствии с ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 5 ч. 3 ст.67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч.2 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п.п. 1 и 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с ч.1 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Положениями ч. 1. ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (ч.4 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Представленный истцом расчет задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг проверен судом, является обоснованным и соответствует периоду неисполнения ответчиками несения обязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг. Доказательств неправильного начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги ответчики не представили.

Таким образом, суд решил взыскать в солидарном порядке с Удоденко Е.А., Удоденко Д.А. в пользу товарищества собственников жилья «Добрый день» задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 88 649,68 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 947,66 руб., а всего – 90 597, 34 рублей.

За содержание жилых помещений признаются юридические и должностные лица, которые будут являться субъектами рассматриваемого правонарушения. Для каждой субъективной стороны составляются противоправные действия (бездействие), которые выражаются в нарушении: правил содержания жилого помещения; правил их ремонта; а также правил признания указанных объектов непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые помещения.

В решении по делу 11-1/2017 от 22 мая 2017 года Асиновского городского суда Томской области на апелляционную жалобу Петров Н.А. на решение мирового судьи судебного участка №1 Асиновского судебного района Томской области по гражданскому делу по иску администрации Батуринского сельского поселения к Петров Н.А. о взыскании задолженности по договору социального найма жилого помещения.

Администрация Батуринского сельского поселения Томской области обратилась к мировому судье с иском к Петрову Н.А. о взыскании задолженности по договору социального найма жилого помещения в сумме 4362 рубля. В обоснование иска указано, что ответчик является нанимателем жилого помещения, которое принадлежит Муниципальному образованию «Батуринское сельское поселение». Ответчик, являясь нанимателем жилого помещения, не исполняет свои обязательства, не вносит плату за найм. Сумма задолженности составила 4393 рубля, которую истец просит взыскать с ответчика.

Обжалуемым решением мировой судья судебного участка № 1 Асиновского судебного района Томской области исковые требования администрации Батуринского сельского поселения удовлетворил. Взыскал с Петрова Н.А. в пользу администрации Батуринского сельского поселения задолженность по договору социального найма жилого помещения, образовавшуюся в сумме 4362 рубля.

Не согласившись с решением мирового судьи, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение мирового судьи судебного участка Асиновского судебного района Томской области отменить, отказав в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указано, что представленные в судебное заседание договор социального найма и все дополнительные соглашения к нему им как стороной договора не подписывались, до настоящего времени администрация Батуринского сельского поселения в суд за понуждением к заключению договора социального найма к нему не обращалась, к тому же истцом не представлен предыдущий договор социального найма, который заключался им и каким-либо наймодателем, равно как и основания для вселения в квартиру. Кроме того мировым судом было неверно определено процессуальное положение членов его семьи, так как обязательства по оплате коммунальных услуг являются солидарными. Соответственно, члены его семьи должны быть привлечены к участию в деле не в качестве третьих лиц, а в качестве соответчиков.

В силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жил 1ff0 ое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Согласно положениям статьи 5 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 50 Жилищного кодекса РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Таким образом, доводы ответчика о том, что он не является нанимателем квартиры, не подписывал договор социального найма, не могут быть приняты во внимание как не имеющие юридического значения. Поскольку, из материалов дела усматривается, что ответчик приобрел право пользования спорным жилым помещением в 1988 году, в тот период собственником жилого помещения являлся ЛПК. В соответствии с нормами жилищного законодательства, действовавшими на период возникновения у ответчика права на квартиру, содержание права охватывается правоотношениями сторон по договору найма. После введения в действие ЖК РФ данное право трансформировалось в право стороны по договору социального найма. Спорное жилое помещение было передано в собственность МО «Асиновский район». Несоблюдение письменной формы договора не влечет последствий, в силу которых стороны могут быть освобождены от исполнения своих обязанностей, возникших вследствие фактически сложившихся договорных отношений по найму жилого помещения, что подтверждаются тем, что за определенный период ответчик плату за наем производил. Таким образом, решение мирового судьи судебного участка №1 Асиновского судебного района Томской области оставить без изменения, апелляционную жалобу Петров Н.А. - без удовлетворения.

В публично - правовом характере, возможно, применить следующие меры при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством предусматривается выселение за ненадлежащие исполнение и виновное поведения гражданина социального найма (его семьи), без предоставления иного жилого социального помещения.

В соответствии ст. 91 Жилищного Кодекса РФ утверждается порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Также предусматривается механизм предупредительного процесса перед началом выселения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным¹.