Глава 3. Проблемы исполнения и прекращения договора социального найма жилого помещения

3.1 Проблемы изменения и расторжения договора социального найма

В настоящее время государство оставляет за собой обязанность обеспечивать жильем лишь социально не защищенных граждан РФ. Эту функцию, в соответствии со ст. 2 ЖК РФ государство реализует путем предоставления жилья нанимателю по договору социального найма.

По мнению автора, Жилищный Кодекс РФ не предусматривает отдельного заключения или изменение договора социального найма с дееспособным членом семьи, в соответствии с приходящейся на него долей жилой и нежилой площади помещения. Отсутствие в ЖК РФ прямого запрета на "раздел" жилого помещения повлекло вынесение противоречивых судебных решений. В ходе исследования было установлено, что требование дееспособного члена семьи нанимателя жилого помещения о заключении с ним отдельного договора социального найма может быть удовлетворено судом на основании статьи 451 ГК РФ, которой регулируется изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (в данном случае под существенным изменением обстоятельств имеется в виду распад семьи).

Например, в решении от 22 мая 2017 года Кимовского городского суда Тульской области по делу №2-695/2017 по иску Семенова И. В., Семеновой Т. М., Логвиновой О. И., действующей в своих интересах, к администрации муниципального образования Епифанское Кимовского района о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, Семенов И.В., Семенова Т.М., Логвинова О.И., действующая в своих интересах, обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Епифанское Кимовского района и просят признать за Семеновым И.В. право пользования квартирой, общей площадью 41,8 кв.м, на основании договора социального найма, указав в качестве членов семьи нанимателя Семенову Т.М., Логвинову О.И. и Логвинова Е.С.

Исковые требования обоснованы тем, что на основании решения Епифанского поселкового Совета от 22.08.1979 года, Семенову И.В. в целях расширения жилой c 38 кв.м. площади было разрешено произвести обмен жилого помещения на другое жилое помещение. На тот момент нумерации квартир в указанном доме не было. В жилое помещение также была вселена его жена Семенова Т.М. В 1981 году, с момента рождения, в жилое помещение была вселена дочь Семенова О.И. На основании постановления главы Кимовского муниципального образования № от 14 сентября 2001 года многоквартирный дом был признан непригодным для проживания. В соответствии с постановлением главы Епифанской поселковой администрации № от 26 мая 2003 года, истцы были поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2006 году, с момента рождения, в жилое помещение был вселен Логвинов Е.С. В настоящее время дом, в котором проживают истцы, включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. В процессе сбора документов для предоставления нового жилого помещения выяснились следующие обстоятельства. Ордер на жилое помещение не сохранился. Кроме того, истцы зарегистрированы по месту жительства в квартире под №15. Однако, фактически, согласно техническому паспорту, они проживают в квартире под №12. Квартира № 15 имеет площадь 41,8 кв.м. Квартира по №12 – 38 кв.м. Лицевой счет открыт на квартиру №12. Таким образом, указанные обстоятельства могут лишить их права на предоставление соответствующей жилой площади, что, в свою очередь, может повлечь нарушение их жилищных прав. На основании вышеизложенного, считают, что они приобрели право пользования на жилое помещение, общей площадью 41,8 кв.м. В связи с этим они вынуждены обратиться в суд по вопросу признания за ними права пользования жилым помещением.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Судом установлено, что истцы занимают жилое помещение общей площадью 41,8 кв.м., надлежащим образом исполняют свои обязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг. С момента вселения истцов в жилое помещение и последующего многолетнего проживания в нем, факт их проживания никем не оспаривался, вопрос о выселении из этой квартиры собственником жилого фонда не ставился. Доказательств самовольного занятия жилого помещения судом не установлено. Данные обстоятельства свидетельствует о признании собственником жилого фонда права пользования истцов занимаемым жилым помещением.

Таким образом, исковые требования Семенова И. В., Семеновой Т. М., Логвиновой О. И., действующей в своих интересах к администрации муниципального образования Епифанское Кимовского района о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма - удовлетворить.

Кроме того, к основаниям изменения договора социального найма отнесены вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов семьи, вселение гражданина в социальное помещение, жилая и нежилая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась, предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире, выселение одного или нескольких членов семьи нанимателя по основаниям, установленным ЖК РФ. Переустройство и перепланировка, по мнению Семиной Т.А, приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае.

Нанимателю социального помещения принадлежит право расторгнуть договор найма в любое время с согласия членов семьи. В соответствии с ЖК РФ, основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Тем самым, договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. На основе судебной практики анализируются понятия "выезд в другое место жительства" и "временное отсутствие", которые не всегда однозначно оцениваются наймодателем. По мнению автора, в ЖК РФ требуется установить, что наниматель жилого помещения в случае выезда в другое постоянное место жительства обязан уведомить об этом наймодателя в письменной форме.

Наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по основаниям, установленным законом. В связи с расторжением договора социального найма наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

Выселение нанимателя и членов его семьи в связи с расторжением договора социального найма в большинстве случаев осуществляется с условием предоставления другого жилого помещения. В данных случаях автором предлагается использовать понятие "переселение", а не "выселение". С использованием материалов судебной практики и практики органов государственной власти г. Москвы подробно рассмотрено правовое регулирование порядка переселения граждан в другие благоустроенные жилые помещения при сносе дома, при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, при переводе жилого помещения в нежилое, а также при признании жилого помещения непригодным для проживания¹. Таким образом, что в указанных случаях социальное помещения по найму должны предоставляться из расчета нормы предоставления площади жилых помещений (но не менее площади жилого помещения, которую граждане занимали до переселения) при условии, что переселяемые граждане состоят или могут состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях.

В качестве примера можно привести решение от 23 мая 2017 года Галичского районного суда Костромской области по делу № 2-418/2017, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа-город Галич Костромской области к Решетникову Эдуарду Владимировичу о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. В обоснование требований указал, что ответчик Решетников Э.В., являясь нанимателем указанной квартиры, по названному адресу не проживает на протяжении длительного времени, более 5 лет.

Согласно ч.2 ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Данный принцип соответствует статьям 8,19,35 и 40 Конституции РФ.

Исходя из ч.4 ст.3 ЖК РФ, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Статья 60 ЖК РФ предусматривает, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Как следует из ч.3 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

Ст.71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечёт за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В соответствии с ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обосновывая свои требования о признании Решетникова Э.В. утратившим право пользования жилым помещением, Комитет по УМИ и ЗР сослался на те обстоятельства, что последний не проживает по месту регистрации более пяти лет.

Данные обстоятельства, по мнению истца, подтверждаются актом обследования названного жилого помещения.

Согласно указанному акту комиссия в составе: главного инженера МУ «Служба заказчика» Р, и инженера по жилищному фонду МУ «Служба заказчика» С. с выходом на место обследовала жилое помещение. Осмотром комиссия установила, что основной квартиросъёмщик на день обследования Решетников Э.В. в жилом помещении зарегистрирован, но не проживает более пяти лет, а проживает в городе Санкт-Петербурге. В осмотренном жилом помещении другие лица не зарегистрированы и не проживают.

Суд, оценив представленный представителем истца Козловой А.Н. акт, пришёл к выводу, что он с достоверностью не подтверждает те обстоятельства, что ответчик добровольно выехал из названного жилого помещения в другое место жительства и в одностороннем порядке отказался от прав и обязанностей по договору социального найма.

При этом суд исходит, в том числе и из того, что акт составлен в 2017 году, сведения, в нём изложенные, о непроживании Решетникова Э.В. в жилом помещении ничем не подтверждаются, источник данных сведений в акте не обозначен.

Таким образом, в иске Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа-город Галич Костромской области к Решетникову Эдуарду Владимировичу о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта отказать.

Подробное рассмотрение по предоставлению другого социального помещения получило такое основание выселения граждан, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. На основе анализа данной работы сделан вывод о необходимости предусмотреть в ЖК РФ право нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на получение по судебному решению отсрочки для погашения образовавшейся по уважительным причинам задолженности по размеру платы за жилищно-коммунальные услуги послужившей основанием для заявления наймодателем требования о расторжении договора социального найма и выселении.

В Жилищном Кодексе РФ в исключительных случаях без предоставления другого жилого помещение, предусмотрено выселения нанимателя и его семьи. Такое выселение является мерой ответственности граждан, допустивших использование жилого помещения не по назначению, осуществляющих бесхозяйственное обращение с жилым помещением, а также нарушающих права проживающих совместно с ними лиц или соседей.

В решении Верховного суда: Определении N 13-КГ15-1 от 16.06.2015 Судебная коллегия по гражданским делам, кассация установила:

Леонова Л.Н. обратилась в суд с иском к Шолух В.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, мотивировав свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от 13 мая 2013 г. она является собственником квартиры.

На момент подписания договора купли-продажи в квартире был зарегистрирован Шолух В.П. - бывший муж одного из предыдущих собственников жилого помещения. Добровольно сниматься с регистрационного учета ответчик отказывается, проживает в спорной квартире, какие-либо договорные отношения между ней (Леоновой Л.Н.) и Шолух В.П. отсутствуют.

Как следует из материалов дела, Шолух В.П. и Шолух Л.А. состояли в браке с 7 мая 1987 г. по 18 декабря 1998 г.

8 апреля 1994 г. Шолух В.П. был вселен в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя Шолух Л.А., постоянно проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию. Других жилых помещений в собственности или в пользовании на момент рассмотрения спора у Шолух В.П. не имеется.

На основании договора приватизации от 29 декабря 1993 г. Шолух В.П являлся владельцем комнаты, которую реализовал по договору купли-продажи от 29 октября 1997 г.

8 апреля 2006 г. между муниципальным учреждением «Дирекция Единого заказчика» и Шолух Л.А. заключен договор социального найма. В качестве члена семьи нанимателя в договор включен ее бывший муж Шолух В.П.

Поскольку Шолух В.П. не давал согласия на приватизацию спорной квартиры, заочным решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 13 сентября 2006 г. устранены препятствия со стороны Шолух В.П. в приватизации Шолух Л.А. квартиры.

24 октября 2006 г. спорная квартира была передана по договору приватизации в собственность Шолух Л.А. Впоследствии Шолух Л.А. продала указанную квартиру Антоновой Н.А., которая в свою очередь 13 мая 2013 г. продала квартиру Леоновой Л.Н.

Отказывая Леоновой Л.Н. в удовлетворении иска о признании Шолух В.П. утратившим право пользования спорной квартирой руководствуясь положениями части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент приватизации квартиры Шолух В.П. являлся членом семьи Шолух Л.А. и имел равные права пользования этим помещением, в связи с чем реализация квартиры не является безусловным основанием для его выселения.

Как видно из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Антоновой Н.А. (продавец) и Леоновой Л.Н. (покупатель), пункт 5 данного договора содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире Шолух В.П., обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированного в квартире лица, договор не содержит.

Таким образом, при совершении сделки Леонова Л.Н. надлежащим образом была уведомлена о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.

При таких обстоятельствах Шолух В.П. мог быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением. Однако указанных обстоятельств по настоящему делу судом не установлено.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28 мая 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с подлежащими применению к отношениям сторон нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами. Таким образом, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28 мая 2014 г. отменить, оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Тамбова от 24 февраля 2014 г