2.4 Права и обязанности нанимателя жилого помещения, членов семьи нанимателя

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступает наймодатель , другой стороной - наниматель.

Наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. государство, его субъекты или муниципальные образования. Однако от их имени могут действовать уполномоченные государственные органы, уполномоченные органы местного самоуправления или управомоченные лица (конечно же, юридические, например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения).

В качестве нанимателя может выступать только гражданин, ведь и помещение-то ему передается с единственной целью - проживать. При этом он должен состоять на жилищном учете, как того требует гл. 7 ЖФ РФ.

В решении по делу 33а-73/2017 от 16 мая 2017 года Балтийский флотский военный суд рассмотрел административное дело по апелляционной жалобе представителя административного ответчика на решение Калининградского гарнизонного военного суда от 28 февраля 2017 года по административному исковому заявлению военнослужащего войсковой части Соловьёва В.А. об оспаривании решения начальника отдела № 4 (Калининград) ФГКУ «Западное региональное управление жилищного обеспечения» МО РФ (далее отдела № 4) об отказе внести в его учетные данные, содержащиеся в едином реестре военнослужащих, принятых на учёт нуждающихся в жилых помещениях, сведений о его внучке.

Заслушав доклад судьи Джиоева А.В., изложившего обстоятельства дела, содержание решения суда, доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного ответчика, в поддержание доводов апелляционной жалобы, а также представителя административного истца, возражавшей против ее удовлетворения, флотский военный суд, установил: Соловьёв, через своего представителя Наумову, обратился в гарнизонный военный суд с административным исковым заявлением в котором указал, что он, военнослужащий, проходящий военную службу по контракту в войсковой части, в 2014 года принят на учет нуждающихся в жилых помещениях на состав семьи 4 человека - он, дочь, сын  и сын.

26 декабря 2016 года Соловьёв обратился к начальнику отдела № 4 с заявлением о внесении изменений в его учетные данные, а именно, о включении в состав его семьи для последующего обеспечения жилым помещением внучки, 2010 года рождения, проживающей вместе с ним.

Решением 2016 года, начальник отдела №4 отказал в удовлетворении его заявления, мотивировав это тем, что внучка не является членом семьи Соловьёва и таковой, установленным порядком, не признавалась.

Полагая свои права нарушенными, Соловьёв просил суд признать вышеуказанное решение начальника отдела №4 незаконным, обязать данное должностное лицо его отменить и удовлетворить его заявление.

Решением Калининградского гарнизонного военного суда от 28 февраля 2017 года административное исковое заявление Соловьёва удовлетворено в полном объеме.

В поданной апелляционной жалобе представитель должностного лица Горбатенко выражает несогласие с решением суда, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований Соловьёва. При этом, в обоснование жалобы представитель ответчика приводит доводы, которые в совокупности сводятся к тому, что при разрешении дела, суд первой инстанции допустил нарушение норм материального права, а его выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Ссылаясь на пункты 25 Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2014 года №8 «О практике применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих», и от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», на статью 69 Жилищного кодекса РФ, статью 2 Семейного кодекса РФ, часть 5 статьи 2 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», автор жалобы выражает мнение, что несмотря на совместное проживание административного истца и его внучки, внуки не отнесены к членам семьи нанимателя, имеющего право на обеспечение жильем. Факт проживания в одном жилом помещении с Соловьёвым не свидетельствует о ведении ими совместного хозяйства и о полном содержании им внучки. Внучка Соловьёва имеет своих родителей, которые не ограничены в родительских правах и не лишены их, они трудоспособны, и в силу статьи 80 Семейного кодекса РФ, обязаны содержать своего несовершеннолетнего ребенка. При этом, закон не ставит вопрос о содержании несовершеннолетних детей их родителями в зависимости от наличия либо отсутствия у них средств на содержание своих детей. Факт невыплаты отцом несовершеннолетней – алиментов своей дочери не снимает с него обязанности по ее содержанию. Кроме того, как указывает автор жалобы, судом не исследован вопрос обеспеченности жилым помещением.

Так, как верно указал суд первой инстанции в оспариваемом решении, в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений либо предоставления им жилых помещений в порядке и на условиях, установленных названным федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет средств федерального бюджета.

В соответствии с абзацем 5 пункта 5 статьи 23 вышеупомянутого Закона к членам семьи военнослужащих, на которых распространяются социальные гарантии, установленные эти Законом, если иное не установлено другими федеральными законами, относятся супруга (супруг), несовершеннолетние дети, дети старше 18 лет ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет, дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных организациях по очной форме обучения и лица, находящиеся на иждивении военнослужащих.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, указанным в пункте 25 «Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2014 года № 8 «О практике применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих» при решении вопроса о том, кого следует относить к членам семьи военнослужащего, имеющим право на обеспечение жильем, судам следует руководствоваться нормами Жилищного и Семейного кодексов РФ.

Как следует из части 1 статьи 69 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», к другим родственникам могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии. При этом ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Согласно пояснениям данным административным истцом в ходе судебного заседания в гарнизонном военном суде, единственным источником существования его семьи, включая внучку, является получаемое им по месту службы денежное довольствие. Иных источников существования у членов его семьи, включая его дочь  и внучку, нет.

Факт ведения совместного хозяйства административным истом и членами его семьи, включая дочь  и внучку, в ходе судебного заседания подтвердила и свидетель, которая в течении нескольких лет являлась наймодателем Соловьёва.

Принимая во внимание вышеизложенное, а именно то, что факт совместного проживания и ведения совместного хозяйства административным истцом с его дочерью  и его внучкой , является установленным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом гарнизонного военного суда о незаконности принятого начальником отдела №4 решения от 27 декабря 2016 года об отказе внести в учетные данные Соловьёва, содержащиеся в едином реестре военнослужащих, принятых на учёт нуждающихся в жилых помещениях, сведений о его внучке, а само решение суда находит законным и обоснованным.

Что касается остальных доводов автора апелляционной жалобы, то по мнению флотского военного суда, повлиять на законность обжалуемого судебного решения они не могут, поскольку сводятся лишь к неверному толкованию норм материального права, к переоценке правильно установленных судом первой инстанции фактов и выводов, оснований не согласиться с которыми не имеется.

На основании изложенного флотский военный суд приходит к выводу, что имеющие значение для дела обстоятельства судом первой инстанции были установлены правильно, при этом суд верно истолковал и применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену либо изменение судебного решения. Доводы же апелляционной жалобы об обратном являются ошибочными.

Таким образом, решение гарнизонного военного суда является законным и обоснованным, и в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать. Рассмотрим права и обязанности нанимателя. Они сформулированы в ст. 67 ЖК РФ. В ст. 67 ЖК РФ сказано, что наниматель вправе в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Их круг определяется в ст. 70 ЖК РФ: это супруг нанимателя, его дети и родители с письменного согласия членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, или, опять же с согласия в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя, - другие граждане в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В последнем случае наймодатель может запретить вселение, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Никакого согласия не требуется, если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети. Аналогичные нормы содержит и ст. 679 ГК РФ, которая к социальному найму также применяется, правда, она называет лиц, подлежащих вселению, «постоянно проживающими с нанимателем гражданами». Любое вселение влечет за собой изменение договора в части необходимости указания в нем нового члена семьи нанимателя;

2) сдавать жилое помещение в поднаем, т.е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи передавать часть занимаемого им жилого помещения или все полностью (в случае временного выезда). Если поднаем касается комнаты в коммунальной квартире, то требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Запрещается поднаем, если в жилом помещении уже проживает или, наоборот, вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний из перечня, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Еще одно важное ограничительное условие: договор поднайма может быть заключен лишь при условии, что после его заключения общая площадь жилого помещения на одного проживающего будет не меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире - не меньше нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Наймодатель может проявить свою волю в единственном случае: если после вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры - меньше нормы предоставления.

4) производить замену(обмен) занимаемого жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не содержало в себе четко разграниченных правил в отношении названных категорий, что вызывало различное их толкование учеными-теоретиками. Совершенствование правоприменительной практики было достигнуто путем посвящения в новом ЖК РФ обмену жилыми помещениями специальных статей 72-75, а замене - ст. 81.

Фактически, в результате обмена происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других, новых, что отражается документально: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается новая сделка по поводу другого объекта.

Впрочем, обмен возможен не всегда. Ст. 73 ЖК РФ называет шесть случаев, когда он не допускается, и перечень является исчерпывающим:

- нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке. В названных двух случаях право нанимателя пользоваться обмениваемым жилым помещением оспаривается, ставится под сомнение, поэтому такой запрет представляется абсолютно правомерным. Юридическую силу он будет иметь до тех пор, пока в законную силу не вступит решение суда, которым разрешается спор по поводу обмениваемого жилья;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном непригодным для проживания (т.е. оно может находиться в ветхом или аварийном состоянии или в нем было выявлено вредное воздействие факторов среды обитания);

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. Решение принимает собственник, но согласовывает его с органами местного самоуправления, а реализует с учетом специальных актов органов государственной власти, определяющих порядок и условия перепланировки (переустройства);

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, при которой совместное проживание с ним в одной коммунальной квартире невозможно.

Как непосредственно происходит процедура обмена? Наниматели в письменной форме заключают друг с другом договор обмена путем составления одного документа, подписанного сторонами, и представляют его оригинал каждому из наймодателей для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Оно должно быть дано также письменно в течение десяти рабочих дней с момента обращения. Договор об обмене и согласие в совокупности являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора с гражданином, который вселяется в жилое помещение в связи с обменом. На все про все у наймодателей те же десять дней.

Наймодатель может и отказать в даче согласия при наличии хотя бы одной из вышеназванных шести причин. Если вопреки всему сделка все же совершается, то она в дальнейшем может быть признана судом недействительной (оспоримая сделка) по иску заинтересованного лица (например, того же наймодателя, органа опеки и попечительства, члена семьи нанимателя и др.). Для сторон это означает переселение в ранее занимаемые жилые помещения вместе с членами своих семей (ст. 75 ЖК РФ). Важно, что если признание обмена недействительным было вызвано неправомерными действиями одной из сторон договора, то она должна возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (например, расходы, вызванные переездом, траты на ремонт жилья и т.д.).

Теперь несколько слов о замене жилого помещения. Допускается она, если общая занимаемая по договору социального найма площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. В очень редких случаях наниматели с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обращаются к наймодателю с просьбой предоставить жилое помещение меньшей площади, но в законе такой вариант предусмотрен. Наймодатель в течение трех месяцев со дня подачи заявления подыскивает ему другой вариант, причем с предварительным согласованием (ст. 81 ЖК РФ). Помимо названного основания, федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены и другие основания замены.

5) следующее право нанимателя - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. В принципе, это традиционная норма для жилищного законодательства, но она не императивна, ведь в условиях договора может быть предусмотрено, что капитальный ремонт также обязанность нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Законодатель допускает оговорку, что названные права не исчерпывающие, иные могут быть предусмотрены и другими статьями ЖК РФ, и другими федеральными законами, и договором.

Так наниматель вправе в соответствии ст. 66 ЖК РФ потребовать уменьшения размер платы за пользование жилым социальным помещением, а также общим имуществом всего дома и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей;

Статья 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи;

Статья 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг;