Глава 2. Заключение и исполнение договора социального найма жилого помещения

2.1 Порядок и предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

В отличие от договора коммерческого найма жилищное правоотношение здесь возникает из сложного юридического состава: решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма (ст. 57 ЖК РФ).

Принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ) является специфическим основанием заключения договора социального найма жилого помещения.

Из указанного общего правила предоставления жилых помещений по договору социального найма имеются исключения, содержащиеся в ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ. Этими нормами установлено, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть принято в отношении иных определенных законодательством категорий граждан, признанных в установленном законом порядке нуждающимися в жилых помещениях. Такое решение может быть принято уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).¹

Таким образом, договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.²

На практике следует руководствоваться типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315³.

В главе 8 «Социальный наем жилого помещения» в ч. 2 ст. 63 ЖК РФ установлено положение о том, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Форма типового договора социального найма жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения».

Правовая конструкция типового договора социального найма жилого помещения, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора (ст. 1-3), обязанности сторон (ст. 4-5), права сторон (ст. 6-8), порядок изменения, расторжения и прекращения договора (ст. 9-12), прочие условия (ст. 13-14), а также удостоверительный элемент: подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.

Типовой договор социального найма жилого помещения является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает уполномоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатели, но и в качестве субъекта, гарантирующего предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор.¹

Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства РФ, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе уполномоченного органа государственной власти.

Типовой договор исключает возможность для участников правоотношения осуществления альтернативной модели поведения по волеизъявлению сторон. Перечень прав и обязанностей сторон, правовых условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Удельный вес содержащихся в нем позитивных обязываний и запретов доминирует над дозволениями.

Таким образом, отношения по предоставлению жилого помещения, складывающиеся до заключения договора социального найма, являются не в полной мере договорными, а во многом, публично-правовыми, так как регулируются правом и основания их возникновения подразделяются как нормативные (нормы права, регулирующие указанные отношения) и фактические (юридические факты, возникающие в связи с использованием норм гражданского права).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК РФ.

Предпосылками заключения договора социального найма жилого помещения является принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч.1 ст. 52 ЖК РФ), за исключением случаев, установленные ЖК РФ. Это в первую очередь касается категорий граждан, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди (гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

На учет для получения жилых помещений принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения).

Условия постановки на учет: признание граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и признание иных категорий граждан, нуждающимися в жилых помещениях по иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Категориям граждан, указанным в ч. 3 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями ч. 4 ст. 49 ЖК РФ)

Согласно с. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»¹. К таким заболеваниям, относятся, например, туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений

3) проживание в данном населенном пункте.

К числу предпосылок заключения договора социального найма жилого помещения следует отнести, прежде всего, малоимущность гражданина, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановку на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности и вынесение решения о предоставлении жилого помещения.

Признание (или непризнание) гражданина малоимущим - юридический факт, который влечет за собой важные правовые последствия, связанные с возникновением, изменением или прекращением субъективных прав физических лиц, в том числе предусмотренных ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации.

Правовые нормы, регулирующие, в частности, порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, оказывают существенное влияние на жилищные правоотношения в части института социального найма жилья, реализацию прав граждан на жилище и дополнительные гарантии, предусмотренные Конституцией РФ, поскольку являются одним из элементов механизма правового регулирования процесса признания гражданина малоимущим.¹

Согласно ст. 4 Закон Новосибирской области от 04.11.2005 N 337-ОЗ "Об учете органами местного самоуправления граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в Новосибирской области по договорам социального найма" ² в целях признания граждан малоимущими, с учетом социально-экономического развития муниципального образования, бюджетных возможностей, состояния жилищного фонда и других факторов, орган местного самоуправления устанавливает пороговые значения дохода и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению.

Превышение одного из пороговых значений является основанием для отказа в признании граждан малоимущими.

Определение размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина производится следующим образом:

Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей суммы доходов всех членов семьи за расчетный период на число двенадцать и на число членов семьи.

Согласно ст. 10 Закон Новосибирской области от 04.11.2005 N 337 для определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, полученных как в денежной, так и в натуральной форме.

Если члены семьи или одиноко проживающий гражданин имеют имущество, указанное выше, находящееся в общей долевой собственности нескольких граждан, в общей долевой собственности граждан и юридических лиц, в общей совместной собственности нескольких физических лиц, и в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах являются плательщиками налога на указанное имущество, стоимость такой доли или имущества также подлежит учету в целях признания граждан малоимущими (ст. 10 Закон Новосибирской области от 04.11.2005 N 337).

Определение стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению производится согласно ст. 10 Закон Новосибирской области от 04.11.2005 N 337 следующим образом:

Стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, определяется путем установления общей стоимости этого имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина.

Порядок определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, определяется Губернатором Новосибирской области.

Если члены семьи или одиноко проживающий гражданин ограничены в своих правах по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им на праве собственности имуществом, подлежащим налогообложению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, стоимость такого имущества равняется нулю до момента снятия ограничения.

Основанием признания стоимости имущества равной нулю являются документы, подтверждающие ограничение.

Граждане, сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данная позиция основана на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Порядок ведения учета граждан органом местного самоуправления устанавливается законом субъекта РФ.

Принятое решение согласно ч. 6 ст. 52 и ч. 3 ст. 54 ЖК РФ обязательно доводится до сведения заявителя: в случае положительного решения - выдачей соответствующего документа, в случае отрицательного - письменным сообщением (решение) об отказе.

Основаниями отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54 ЖК РФ) являются следующие обстоятельства:

- не представление предусмотренных ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

- ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с ч. 4 ст. 52 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- не истекли 5 лет с момента намеренного совершения гражданами действий по ухудшению своих жилищных условий, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 53 ЖК РФ); срок.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 54 ЖК РФ.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Поскольку перечень случаев отказа в постановке на учет является закрытым, это исключает возможность произвольного лишения граждан права получить жилье по договору социального найма.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч.1 ст. 57 ЖК РФ).