Заключение

В заключении исследования договора социального найма жилого помещения подведем итоги и сделаем некоторые выводы.

Правовое регулирование отношений по предоставлению жилого помещения по договору социального найма имеет межотраслевой характер.

Существенное значение для возникновения и реализации права на предоставление жилого помещения имеют нормы гражданского права, поскольку нормы ЖК РФ, определяющие субъектов права на предоставление жилого помещения, и объект, по поводу которого устанавливаются названные отношения, сформированы на базе норм ГК РФ.

Реализация права на предоставление жилых помещений по договору социального найма основывается на принципах гражданского права (равенства участников – ст.1 ГК РФ, ст.1 ЖК РФ; неприкосновенности жилища - ст. 1 ГК РФ, ст. 3 ЖК РФ; беспрепятственного осуществления прав, восстановления нарушенных прав и их судебной защиты - ст. 1 ГК РФ, ст. 1 ЖК РФ).

Взаимоотношения по предоставлению жилого помещения, складывающиеся до заключения договора социального найма, являются не договорными, но правовыми (во многом, публично-правовыми), так как регулируются правом и основания их возникновения подразделяются как нормативные (нормы права, регулирующие указанные отношения) и фактические (юридические факты, возникающие в связи с использованием норм гражданского права).

Правоотношение, возникающее перед заключением договора найма на стадии предоставления жилого помещения, является самостоятельным и носит организационный характер. Организационное правоотношение социального найма возникает в момент подачи заявления о постановке в очередь на улучшение жилищных условий, переживает динамику, прекращается в связи с принятием решения о предоставлении жилого помещения. Организационное правоотношение социального найма выступает предпосылкой возникновения имущественного правоотношения социального найма (по пользованию жилым помещением на условиях договора социального найма).

Установление и развитие организационного отношения социального найма обусловлены нормативно определенными состояниями субъектов (малоимущность, нуждаемость) и совокупностью юридических фактов, возникающих в строгой последовательности - подача заявления о постановке на учет нуждающихся, принятие решения о признании малоимущим, нуждающимся и постановке в очередь, подача заявления – согласия на получение жилого помещения по договору социального найма, принятие решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Названные юридические факты имеют частноправовой характер и относятся к фактам-действиям, обеспечивающим заключение договора социального найма и договорное использование жилья.

Для возникновения и реализации права на предоставление жилого помещения значение имеют такие состояния, как малоимущность и нуждаемость.

Договор социального найма жилого помещения признается консенсуальным и двусторонне обязывающим. Также следует отметить публичный характер договора, так как сдаваемое в наем помещение предназначено для личного пользования гражданина-нанимателя в целях удовлетворения его потребности в жилье.

Условие о предмете в договоре социального найма жилого помещения должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. В договоре необходимо указать местонахождение помещения и его размер. Таким образом, в договоре должны быть указаны адрес дома, квартиры, площадь жилого помещения, количество комнат. Техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения также являются неотъемлемой частью договора.

Изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания является предметом договора социального найма жилого помещения. В работе также были рассмотрены требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Субъектами договора социального найма жилого помещения являются его стороны (наймодатель) - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо и наниматель – гражданин.

В ходе правового исследования были выявлены следующие проблемы: права граждан нарушены, так как отсутствует регистрация по месту жительства; исключение возможности раздела жилого помещения (например: В феврале 2015 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2015 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФ право на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нее плату за жилье и коммунальные услуги полностью); проблема использования жилого помещения и определения доли такого гражданина в расходах на оплату коммунальных платежей, найма, текущего ремонта нежилого и (жилого) помещения.

Таким образом, требуются законодательные изменения, которые смогут изменить ситуацию.

Так, в статье 60 ЖК РФ дается определение договора социального найма жилого помещения: «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом». Таким образом, необходимо уточнение понятие договора социального найма по которому, «одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения».

- анализ ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает получение согласия дееспособных членов семьи и наймодателя на замену нанимателя. Однако в жилом помещении могут находиться несовершеннолетние граждане, которые сами не могут совершать юридические значимые действия и сделки. Таким образом, необходимо изменение ЖК РФ в соответствии с которым «дееспособный член семьи нанимателя, несовершеннолетний и недееспособный член семьи нанимателя (с согласия его законного представителя) и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному, несовершеннолетнему и недееспособному члену семьи нанимателя (с согласия его законного представителя) умершего нанимателя».

- в ЖК РФ допускается предоставление жилья социального найма, которые имеет частичный уровень благоустройства. Таким образом, необходимо изменение ЖК РФ в соответствии с которым «предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры)».

- ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, гласит: «При наличии у гражданина и (или) членов его семьи, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений». Проведенный в работе анализ позволяет уточнить формулировку ч. 2 ст. 51 ЖК, регулирующую определение нуждаемости лица и членов его семьи в жилом помещении, изложив ее в следующей редакции: «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется, исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений».

- в результате анализа работы, выявлено, что в ст. 90 ЖК РФ предусматривается такая ситуации, когда гражданин не вносит плату за социальное жилье, и через суд по требованию наймодателя расторгается договор социального найма жилого помещения. Однако, гражданин подлежит выселению с предоставлением другого социального помещения, размер которого должен соответствовать размеру жилого помещения. Всё это приводит к выводу, о необходимости включить в ст. 90 ЖК РФ положение «если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи более года без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и сумма долга превышает 100 00 руб., они могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения».