1.2 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства. В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого помещения». Однако максимальной юридической силой в регулировании договора социального найма обладают лишь пять статей этой главы (ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685), остальные же согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ применяются только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, т.е. в субсидиарном (восполнительном) порядке. Следует заметить, что нормами ГК РФ об аренде (глава 34) не могут регулироваться отношения найма (как социального, так и коммерческого) с участием граждан, поскольку законодатель допускает возможность аренды жилого помещения только юридическими лицами при условии, что они будут использовать его для проживания граждан (п. 2 ст. 288, п. 2 ст. 671 ГК РФ).²

Например, в решении по делу 2-1170/2017 - М-797/2017 от 12 апреля 2017 года Кунгурского городского суда Пермского края  по иску Цепелева В.Г., Цепелева С.В. к Управлению городского хозяйства администрации города Кунгура Пермского края о признании права пользования жилым помещением.

Цепелев В.Г., Цепелев С.В. обратились в суд с иском к Управлению городского хозяйства администрации города Кунгура Пермского края о признании за ними права пользования жилым помещением – комнатой , обосновав свои требования тем, что в 90-х годах Цепелев В.Г. от НПУ «Кунгурнефть» получил в пользование для проживания для себя и своего сына Цепелева С.В. спорную комнату. По данному адресу Цепелев В.Г. зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ, Цепелев С.В. С указанного времени истцы проживают в спорном жилом помещении постоянно, своевременно оплачивают коммунальные услуги за жилое помещение, следят за его техническим состоянием, осуществляют текущий ремонт, используют жилое помещение по назначению. В течение всего срока владения имуществом претензий от собственника и иных лиц не предъявлялось, права на спорное имущество никто не заявлял. Ордер на указанное жилое помещение не выдавался.

Согласно части 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст.5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку истцы вселились в спорную комнату в период действия Жилищного кодекса РСФСР, то к спорным правоотношениям должно применяться жилищное законодательство РСФСР.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Согласно ч.1 ст.60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.Согласно ст.62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Суд считает установленным, что истцы вселились в спорную комнату в установленном законом порядке, зарегистрированы в комнате и проживают в ней постоянно с 1999 года до настоящего времени. После вселения истцов в комнату кто-либо факт их вселения не оспаривал, требований об освобождении жилого помещения не предъявлял. Истцы производят оплату жилья и коммунальных услуг исходя из фактически занимаемой площади.

Ответчиком доводов, подтверждающих неправомерность вселения истцов в спорное жилое помещение, суду не представлено.

Суд считает, что исковые требования Цепелева В.Г., Цепелева С.В. о признании за ними права пользования жилым помещением – комнатой общей площадью 17,6 кв.м., следует удовлетворить.

Согласно ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Суд считает, что в случае неудовлетворения требований, заявленных истцами, будет нарушено их конституционное право на жилище, гарантированное ст.40 Конституции РФ. Признание права пользования жилым помещением является основанием для заключения договора социального найма на спорное жилое помещение.

Таким образом, суд решил признать за Цепелевым В.Г., Цепелевым С.В. право пользования жилым помещением – комнатой № общей площадью 17,6 кв.м. Решение суда является основанием для заключения договора социального найма.

Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. Договор социального найма оформляет потребительский наем и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственного и муниципального (ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение предоставляется по договору социального найма только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. В случае же заключения договора коммерческого найма наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.¹

Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. До этого времени фактически (и юридически) данные отношения регулировались ЖК РСФСР и основанными на нем правилами учета нуждающихся в жилье граждан субъектов Федерации.²

Цель заключения такого договора - удовлетворение государством потребности в жилище собственных граждан, которые не имеют иных возможностей улучшить свои жилищные условия, посредством передачи жилого помещения во владение и пользование. Причем исключительно для проживания.³

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем).⁴ Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.