2.2 Предмет договора социального найма жилого помещения

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий – о предмете – считается существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение признается недвижимым имуществом и подпадает под действие статей 130, 131 ГК РФ. Отнести жилое помещение к недвижимому имуществу позволяют два основных критерия: 1) неразрывная связь данного объекта с землей (перемещение его в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба назначению); 2) необходимость государственной регистрации таких объектов в силу их особой важности в гражданском обороте.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать в наем.

Предметом договора социального найма является жилое помещение, указанное в решении о предоставлении жилья гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ). «Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный, на это специально указывается ( п. 2 ст. 673 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным.¹ При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу².

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям.

Во-первых, оно должно быть изолированным (согл. п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 62 ЖК РФ). Как правило, это отдельная квартира.

Отдельные (изолированные комнаты) в квартирах могут быть самостоятельным предметом договора социального найма только в двух случаях:

а) при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире, если на присоединение этой комнаты не имеют права лица, уже проживающие в данной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК РФ);

б) при превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).

Неизолированное жилое помещение (часть комнаты или проходная комната) не может быть самостоятельным предметом договора социального найма (п. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Во-вторых, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству, а согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам, установленным в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. (Приложение 1)¹

Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования.

Оценка непостоянного шума на соответствие допустимым уровням должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2.1002-00) ².

Предоставляемое помещение должно соответствовать норме предоставления жилья по договору найма (п. 1 ст. 50 ЖК РФ). Следует заметить, что такая норма устанавливается не федеральным законодательством, а органами местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п. 2 ст. 50 ЖК РФ). На сегодняшний день Администрацией Новосибирской области рекомендовано установить учетную норму в размере не менее 12 кв. метров всей площади жилого помещения на человека. Установить норму предоставления в размере не менее 15 кв.метров всей площади жилого помещения на человека. Также существует социальная норма площади жилья, которая применяется при расчете предоставляемых гражданам компенсаций (субсидий) и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

На территории Новосибирской области размер социальной площади жилья, в пределах которой граждане имеют право на получение компенсаций (субсидий) и льгот, составляет: (18 кв. метров общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади жилья - на семью из двух человек; 33 кв. метра общей площади жилья на одиноко проживающих граждан).

Квартира должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (п. 1 ст. 89 ЖК РФ). Вместе с тем необходимость соблюдения такого требования предусмотрена в ст. 85 ЖК РФ только в четырех случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; если жилое помещение подлежит переводу в нежилое; если жилое помещение признано непригодным для проживания; если в результате капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома данное, социальное жилое помещение не может быть сохранено.

При наличии перечисленных обстоятельств граждане подлежат выселению с предоставлением других благоустроенных жилых помещений. Во всех остальных случаях предоставления жилья по договорам социального найма федеральное законодательство не требует соблюдения данного требования.