Козбаненко В.А. - Правоведение

Всилу положений ст. 4 Закона об основах жилищной по­ литики граждане и юридические лица, осуществляя различ­ ные права, связанные с пользованием жилищным фондом, обязаны:

•использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

•бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фон­ да;

•выполнять предусмотренные законодательством сани­ тарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градост­ роительные, противопожарные и эксплуатационные требо­ вания;

•своевременно производить оплату жилья, коммуналь­ ных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам.

Лица, не выполняющие обязанности по использованию жилищного фонда, несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

§3. Договоры найма жилого помещения

Всилу договора найма жилого помещения одна сторона— собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (на­ нимателю) жилое помещение за плату во временное владе­ ние и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Действующее жилищное законодательство подразделя­ ет договоры найма жилого помещения на социальный и ком­ мерческий наем.

На основании п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муни­ ципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору

651

социального найма жилого помещения. Это жилые дома, вхо­ дящие в состав государственного и муниципального жилищ­ ных фондов и предназначенные только для предоставления в них жилья малоимущим и иным, указанным в законе гражда­ нам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 10 и 28 ЖК РФ граждане России, нуждаю­ щиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на по­ лучение в установленном порядке жилого помещения в до­ мах государственного, муниципального или общественного жи­ лищных фондов. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нужда­ ющимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и дру­ гих жилищных фондов в соответствии с установленными за­ коном нормами.

Право на получение жилого помещения в законе в ос­ новном связывается с требованием о постоянном проживании гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных усло­ вий, в данном населенном пункте. В различных городах, субъектах Российской Федерации срок постоянного прожи­ вания неодинаков и колеблется от одного года до 10 лет (на­ пример, в г. Москве этот срок составляет 10 лет).

Жилые помещения предоставляются гражданам, нужда­ ющимся в улучшении жилищных условий. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ нуждающимися в улучшении жилищных усло­ вий признаются граждане:

•имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого правительством соответствующего субъекта Российской Федерации (напри­ мер в г. Москве на учет нуждающихся в улучшении жилищ­ ных условий принимаются граждане, у которых обеспечен­ ность жилой площадью, как правило, не превышает 10 кв. м общей площади на одного члена семьи);

•проживающие в жилом помещении (доме), не отвечаю­ щем установленным санитарным и техническим требованиям;

•проживающие в квартирах, занятых несколькими се­ мьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие

652

тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно",

•проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

•проживающие в общежитиях, за исключением сезон­ ных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в свя­ зи с обучением;

•проживающие длительное время на условиях поднай­ ма в домах государственного и общественного жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных коопера­ тивов либо в домах, принадлежащих гражданам, не имею­ щим другой жилой площади.

Кроме того, граждане могут признаваться нуждающи­ мися в улучшении жилищных условий по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов РФ.

Право на получение жилых помещений имеют гражда­ не, достигшие 18 лет, а также несовершеннолетние, кото­ рые приобрели полную дееспособность в случае вступления в брак со снижением брачного возраста (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и в порядке эмансипации (ст. 27 ГК РФ).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных усло­ вий в силу общего правила, принимаются по их заявлению на учет по месту жительства в районной, городской, районной в городе, поселковой, сельской администрации, который ведет­ ся по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первооче­ редное и внеочередное получение жилых помещений.

Согласно ст. 36 ЖК РФ право на первоочередное получе­ ние жилья имеют нуждающиеся в улучшении жилищных ус­ ловий:

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи по­ гибших или пропавших без вести воинов (партизан) и при­ равненных к ним в установленном порядке лицам;

653

•Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также лица, награжденным орденами Славы, Тру­ довой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах

СССР" всех трех степеней;

•лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хро­ нических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

•лица, пребывавшие в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во вре­ мя других боевых операций по защите СССР, партизан Граж­ данской и Великой Отечественной войн, а также другие ли­ ца, принимавшие участие в боевых операциях по защите Родины;

•инвалиды труда I и II групп и иггаалиды I и II групп из числа военнослужащих;

•семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга граж­ данина по спасению человеческой жизни, по охране госу­ дарственной собственности и правопорядка либо погибших на

производстве в результате несчастного случая;

•рабочие и служащие, длительное время добросовест­ но проработавшие в сфере производства;

•матери, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетные семьи (имеющие трех и более детей) и одино­ кие матери;

•семьи при рождении близнецов;

•учителя и другие педагогические работники об­ щеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

•спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных фор­ мирований.

Согласно ст. 37 ЖК РФ жилое помещение вне очереди предоставляется гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания, а также гражданам по окончании пребывания в государствен-

654

ном детском учреждении, у родственников, опекунов или по­ печителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они выбыли в детское учреждение, к родственникам, опекунам или попе­ чителям.

Основания предоставления жилых помещений в первую очередь и вне очереди могут быть расширены законами Рос­ сийской Федерациии и субъектов Российской Федерации.

Вопрос о предоставлении гражданину жилого помеще­ ния решается жилищной комиссией, которая проверяет жи­ лищные условия граждан, состоящих на учете; рассматри­ вает соответствующие ходатайства администрации (и проф­ союзного комитета) предприятия, учреждения или организа­ ции, не имеющих своего жилищного фонда, и подготавлива­ ет предложения. На основании решения гражданину выдает­ ся ордер на жилое помещение, который и является докумен­ том, являющимся основанием для заключения договора соци­ ального найма жилого помещения между гражданином и жилищно-эксплуатационной организацией. По своей юриди­ ческой природе ордер на жилое помещение представляет собой особый административно-правовой документ, в кото­ ром содержится распоряжение, приказ жилищно-эксплуата­ ционной организации предоставить гражданину, на имя кото­ рого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере1.

В отличие от договора социального найма жилого поме­ щения заключение договора коммерческого найма не требу­ ет какого-либо административного акта и выдачи ордера.

Если договор социального найма является бессрочным, т. е. заключается на неопределенный срок, то коммерческо­ го — на срок не более пяти лет, с правом пролонгации на новый срок.

В независимости от вида договора найма жилого поме­ щения наниматель несет ответственность перед наймодате-

1 См.: Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997. С. 115.

655

лем за действия проживающих совместно с ним лиц, кото­ рые должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья и вправе пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем, а также, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимате­ лем несут солидарную ответственность перед наимодателем (сонаниматели).

Правовое положение сторон различных видов договоров найма жилого помещения с учетом положений ГК РФ и ЖК РФ выглядит следующим образом.

Наймодатель и при социальном и при коммерческом най­ ме обязан передать нанимателю помещение в состоянии, при­ годном для проживания, осуществлять надлежащую эксплу­ атацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта об­ щего имущества многоквартирного дома и устройств для ока­ зания коммунальных услуг, находящихся в жилом помеще­ нии, а также осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено соглашением сторон в договоре коммерчес­ кого найма.

Наниматель по договору социального найма жилья впра­

ве:

•вселять новых членов семьи в занимаемое жилое по­ мещение, а также с согласия наймодателя поселять времен­ ных жильцов и поднанимателей;

•обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

•сохранять право на жилое помещение при временном отсутствии;

•прекратить действие договора социального найма жи­ лого помещения в одностороннем порядке, путем его осво­ бождения либо путем приобретения в собственность путем приватизации;

•получить другое жилое помещение в домах государ­ ственного или муниципального жилищного фонда по основа­ ниям, указанным в законе.

656

Наниматель по договору коммерческого найма имеет пра­ во с согласия наимодателя поселять временных жильцов и поднанимателей, а также в любое время расторгнуть дого­ вор с письменным предупреждением наимодателя на три ме­ сяца.

Переоборудование жилого помещения, являющегося пред­ метом договора социального и коммерческого найма жилого помещения, допускается только с согласия наимодателя.

В круг обязанностей нанимателя по договору социально­ го и коммерческого найма входит осуществление текущего ремонта жилого помещения, своевременная оплата квартир­ ной платы, соблюдение правила пользования жилым поме­ щением.

За разрушение и порчу жилого помещения, использова­ ние его не по назначению, а также нарушение прав и инте­ ресов соседей наниматель может быть выселен из занимаемо­ го помещения без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, договор коммерческого найма жилья может быть расторгнут по инициативе наимодателя при задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более дли­ тельный срок не установлен договором, а также непригоднос­ ти жилого помещения для проживания из-за его неудовлетво­ рительного технического или санитарного состояния

§ 4. Пользование общежитиями

Общежитие — это специализированное жилое помеще­ ние, предназначенное для непродолжительного проживания граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Правой режим об­ щежитий установлен в нормах ЖК РФ, а также в Постанов­ лении Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 "Об утверждении примерного положения об общежитиях" в ред. постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. №726 (далее Положение).

657

Согласно ст. 109 ЖК РФ под общежития предоставляют­ ся специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Руководители предприятий, организаций, учреждений и учебных заведений несут персональную ответственность за правильную эксплуатацию и санитарное состояние общежи­ тия, поддержание в нем установленного порядка, организа­ цию быта проживающих и воспитательной работы среди них.

В соответствии с п. 15 Положения администрация обще­ жития обязана обеспечить:

•создание необходимых жилищно-бытовых условий для проживающих в общежитии;

•своевременную выдачу проживающим мебели, постель­ ных принадлежностей и другого инвентаря;

•ознакомление вселяемых с правилами внутреннего рас­ порядка, а также с правами и обязанностями проживающих

вобщежитии;

•надлежащее содержание жилых помещений, подъез­ дов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лиф­ тов и других мест общего пользования, а также придомовой территории;

•сохранность имущества граждан, проживающих в об­ щежитии;

•вселение рабочих, служащих, студентов, учащихся, а

также других граждан в общежитие в строгом соответствии с выданными им ордерами.

Администрация общежития обязана всемерно учитывать предложения общественных организаций и проживающих в общежитии граждан при осуществлении мероприятий по улуч­ шению жилищно-бытовых условий в общежитии.

Согласно п. 11 Положения жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее б кв. метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на перво­ очередное и внеочередное получение жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда,

658

а также передовики и новаторы производства, другие рабо­ чие и служащие в случаях, установленных решением трудо­ вого коллектива.

Проживающие в общежитии, с одной стороны, сущест­ венно ограничены в праве распоряжаться занимаемой жилой площадью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в под­ наем и т. п.), а с другой — им предоставлен ряд дополнитель­ ных полномочий, связанных со спецификой проживания в общежитии (пользование мебелью, постельными принадлеж­ ностями, другими предметами домашнего обихода и куль­ турно-бытового назначения и т. п.).

Проживающие в общежитии имеют право (п. 12 Положе­ ния):

•пользоваться предоставленной жилой площадью, поме­ щениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и дру­ гим инвентарем общежития, коммунально-бытовыми услуга­ ми, а также сохранности принадлежащего им имущества;

•избирать и быть избранными в органы самоуправления общежития, принимать участие в их работе, вносить пред­ ложения по улучшению жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации;

•требовать своевременной замены пришедших в негод­ ность мебели, постельных принадлежностей и другого ин­ вентаря общежития, а также устранения недостатков в жи- лищно-бытовом обслуживании.

Проживающие в общежитии обязаны (п. 13 Положения):

•использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;

•соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;

•обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию,

659