6.4.Капитализация по норме отдачи с применением расчетных моделей

При условии поступления регулярно изменяющихся денежных потоков применяются упрощенные расчетные модели капитализации дохода с учетом нормы возврата.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при применении расчетных моделей определяется по формуле

где V₀ – рыночная стоимость объекта; I₀ - чистый операционный доход за год; R₀ – общий коэффициент капитализации.

Общий коэффициент капитализации R₀ рассчитывается с учетом нормы дохода и нормы возврата инвестированного капитала по формуле

где R_on – норма дохода на инвестированный капитал; R_of – норма возврата инвестированного капитала; k – корректирующий коэффициент, который отражает потери первоначальной стоимости инвестированного в объект капитала.

В зависимости от предположений относительно способа возврата капитала и степени риска инвестиций в объект применяются следующие методы расчета нормы возврата инвестированного капитала:

• метод Ринга или прямолинейный метод возврата капитала – применяется для высокорисковых объектов; возврат капитала происходит равными частями в течение срока владения объектом

где n – срок владения объектом недвижимости;

• метод Инвуда или равномерноаннуитетный (аннуитет – это постоянные, периодически поступающие денежные потоки) метод возврата капитала – применяется для объектов со среднерыночной степенью риска; возврат капитала предполагается за счет формирования фонда возмещения по норме дохода на инвестиции

где f₃(R_on ,n) – фактор фонда возмещения по норме дохода на инвестированный капитал R_on в соответствии с числом периодов владения объектом n (этот фактор соответствует третьей функции из таблиц шести функций сложного процента);

• метод Хоскольда или метод формирования фонда возмещения по безрисковой ставке – применяется для высокодоходных объектов; возврат капитала происходит за счет формирования фонда возмещения по безрисковой ставке, т.к. реинвестирование по высокой норме дохода является высокорисковым и маловероятным

где R_{безриск} – безрисковая ставка.

6.5.Метод дисконтирования денежных потоков

При использовании метода дисконтированных денежных потоков каждый денежный поток, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящую стоимость соответствующей нормой отдачи. Рыночная стоимость объекта определяется путем суммирования всех настоящих стоимостей денежных потоков

где CF_n – денежный поток за число периодов от 1 до N; r – норма дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных потоков является универсальным и может применяться к денежным потокам любого вида.

7.Ипотечно-инвестиционный анализ

7.1.Понятие ипотеки и преимущества ипотечного кредитования

Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости объекта недвижимости с учетом условий финансирования.

Ипотека - это залог недвижимого имущества, при котором кредитор-залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Закладная - это именная ценная бумага, определяющая следующие права ее владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются в следующих случаях:

• предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения, леса и право аренды этих видов недвижимого имущества;

• ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.

Как способ финансирования, ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

• создает возможности для привлечения дополнительных денежных средств с целью финансирования объекта недвижимости;

• создает эффект финансового рычага (левереджа), то есть использование заемных средств позволяет повысить доходность собственного капитала;

• возникает возможность диверсификации собственного капитала;

• возможно получение налоговых льгот (по налогу на прибыль).

На практике выделяют следующие расчетные характеристики ипотечных кредитов:

• остаток основной суммы кредита;

• процент выплаченной основной суммы кредита;

• отдача кредитора.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается в процентах как отношение коэффициента настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита к коэффициенту настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования при соответствующей норме процента.

где B - остаток основной суммы кредита; - коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита; f₅ - коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается при досрочном погашении кредита и при продаже объекта до окончания срока его кредитования.

Процент выплаченной основной суммы кредита рассчитывается несколькими способами:

• определяется на основе процента остатка основной суммы кредита

где Р – процент выплаченной основной суммы кредита;

• определяется как отношение фактора фонда возмещения для всего срока кредитования к фактору фонда возмещения за расчетный период

где f₃ – фактор фонда возмещения для всего срока кредитования; - фактор фонда возмещения для расчетного периода.

Отдача кредитора равняется норме процента, если кредитный договор не предусматривает дополнительных условий (платежей).

К дополнительным платежам относят дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение кредита.

Дисконтные пункты – это выраженная в процентах скидка с основной суммы кредита. Обычно один дисконтный пункт равняется одному проценту от основной суммы кредита. Таким образом, заемщик получает основную сумму кредита, уменьшенную на количество дисконтных пунктов, а платежи по кредиту определяются в соответствии с первоначальной основной суммой кредита. Следовательно, кредитор увеличивает свою отдачу за счет получения дополнительных платежей от заемщика.

Стоимость оформления кредита определяется в момент заключения кредитного договора и включает расходы на подготовку и оформление документов, таких как кредитная справка, схема амортизации кредита и др.

Штраф за досрочное погашение кредита определяется как процент от невыплаченной основной суммы кредита на момент досрочного погашения. Этот платеж обычно включается в кредитный договор и используется для снижения риска убытков кредитора в результате досрочного поступления денежных средств, которые требуют быстрого размещения.