6.2.Нормы дохода и нормы отдачи

При финансировании объекта недвижимости инвестор рассчитывает на возврат произведенных инвестиций, то есть на возврат инвестированного капитала и на получение дохода на капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций применяют показатели норм возврата. В зависимости от базы исчисления нормы возврата делятся на нормы дохода и нормы отдачи.

Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью части объекта, приносящей этот доход. Таким образом, нормы дохода являются показателями текущей отдачи от инвестиций в объект недвижимости или в его отдельные элементы.

К нормам дохода относят:

• общий коэффициент капитализации (R₀), который отражает взаимосвязь между годовым чистым операционным доходом и рыночной стоимостью объекта недвижимости и рассчитывается по формуле

где V₀ – рыночная стоимость объекта недвижимости;

• коэффициент капитализации собственного капитала (R_e), который отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до налогообложения и стоимостью собственного капитала и рассчитывается по формуле

где V_e – стоимость собственного капитала; I_e – годовой денежный поток до налогообложения;

• коэффициент капитализации заемного капитала (R_m), который отражает взаимосвязь между годовыми платежами по обслуживанию долговых обязательств и основной суммой кредита и рассчитывается по формуле

где V_m – основная сумма кредита; I_m – годовые платежи по обслуживанию долговых обязательств;

• коэффициент капитализации для земли (R_l), который отражает взаимосвязь между годовым доходом от земельного участка и стоимостью земельного участка и рассчитывается по формуле

где I_l - годовой доход от земельного участка; V_l – стоимость земельного участка;

• коэффициент капитализации для зданий (R_b), который отражает взаимосвязь между годовым доходом от зданий и стоимостью зданий и рассчитывается по формуле

где I_b - годовой доход от зданий; V_b – стоимость зданий.

Нормы отдачи учитывают все ожидаемые доходы в течение срока владения объектом недвижимости, включая доход от перепродажи. Следовательно, нормы отдачи являются показателями конечной отдачи от инвестиций в объект недвижимости.

Общая норма отдачи (Y₀), как конечная норма отдачи всего инвестированного капитала, учитывает изменение доходов в течение срока владения объектом и доход от перепродажи в конце срока владения.

Связь между общим коэффициентом капитализации и общей нормой отдачи определяется уравнением Гордона

где d – фактор изменения стоимости объекта недвижимости; f₃(Y₀ ,n)- фактор фонда возмещения, который формируется при ставке Y₀ и числе периодов n.

где FV- будущая стоимость объекта недвижимости; PV – настоящая стоимость объекта недвижимости.

6.3.Метод прямой капитализации

Существуют два метода капитализации доходов:

• метод прямой капитализации;

• капитализация по норме отдачи с использованием расчетных моделей.

При методе прямой капитализации рыночная стоимость объекта определяется путем деления годового чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

где V₀ – рыночная стоимость объекта; I₀ - чистый операционный доход за год; R₀ – общий коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется при условии, что поток будущих доходов от объекта стабилен и рынок недвижимости относительно стабилен. При этом методе не производится раздельного учета дохода на капитал и возврата капитала, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно срока владения объектом, ожидаемой модели поступления доходов и величины первоначальных инвестиций в объект.

Общий коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных.

Методы расчета общего коэффициента капитализации:

1. метод кумулятивного построения

2. метод рыночной выжимки, который применяется, если рынок объектов недвижимости относительно активен и доступна информация о ценах продаж объектов-аналогов;

3. метод инвестиционной группы, применяемый, если в финансировании объекта используется заемный капитал; при этом общий коэффициент капитализации определяется, как средневзвешенная величина, учитывающая процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости объекта

где R_e – коэффициент капитализации собственного капитала; e – доля собственного капитала в стоимости объекта; R_m – коэффициент капитализации заемного капитала; m – доля заемного капитала в стоимости объекта;

4. метод коэффициента покрытия долга, который применяется, если в финансировании объекта используется заемный капитал; коэффициент покрытия долга определяется как отношение годового чистого операционного дохода к годовым платежам по обслуживанию долговых обязательств;

.

При методе прямой капитализации применяется техника остатка для физических компонентов (земли и улучшений) и техника остатка для финансовых компонентов (собственного и заемного капитала) объекта недвижимости. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одному из компонентов объекта недвижимости, в то время как стоимость другого компонента известна.

Применение техники остатка для оценки рыночной стоимости объекта предусматривает осуществление следующих действий:

• определить часть годового чистого операционного дохода, которая относится к компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненту коэффициент капитализации;

• рассчитать часть годового чистого операционного дохода, которая относится к компоненту с неизвестной стоимостью, как разницу между годовым чистым операционным доходом и частью годового чистого операционного дохода, относящегося к компоненту с известной стоимостью;

• определить стоимость неизвестного компонента путем деления относящегося к нему дохода на соответствующий этому компоненту коэффициент капитализации;

• рассчитать стоимость объекта недвижимости как сумму стоимостей его компонентов.