4.Применение рыночного (сравнительного) подхода для оценки недвижимости

4.1.Метод сопоставимых продаж

Рыночный (сравнительный) подход представлен:

• методом сопоставимых продаж;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сопоставимых продаж применяется для оценки объектов на активном рынке (где заключается большое число сделок купли-продажи).

Этапы реализации метода сопоставимых продаж:

1. анализ информации по объектам-аналогам;

2. выбор единиц сравнения;

3. определение элементов сравнения;

4. проведение корректировок цен продаж от объектов-аналогов к объекту оценки;

5. определение рыночной стоимости объекта оценки.

Единицы сравнения используются как способ быстрого доведения до возможного покупателя стандартной информации о цене продажи объекта.

Для земельных участков используются следующие единицы сравнения:

• цена за единицу площади;

• цена за фронтальную единицу длины земельного участка;

• цена за единицу плотности застройки земельного участка.

Для зданий и сооружений применяют следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв. м общей площади;

• цена за 1 кв. м чистой площади;

• цена за 1 куб. м объема;

• цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

При оценке объектов недвижимости анализируют основные элементы сравнения:

• условия передачи прав собственности;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• рыночные условия;

• месторасположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• использование объекта;

• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

По первым четырем элементам сравнения корректировки вносятся в первую очередь и последовательно, а по остальным элементам сравнения корректировки вносятся на независимой основе.

Различают следующие методы внесения корректировок:

• количественные;

• качественные.

Среди количественных методов выделяют метод анализа парных продаж, позволяющий определить абсолютное значение корректировки. Корректировки могут применяться как к общей цене объекта недвижимости, так и к цене за единицу сравнения. Кроме того, корректировки бывают относительными и абсолютными.

4.2.Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор определяется как отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Валовой рентный мультипликатор рассчитывается по следующей формуле

где V₀ – рыночная стоимость объекта недвижимости; ПВД – потенциальный валовой доход; ДВД – действительный валовой доход.

В соответствии с методом валового рентного мультипликатора рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается путем умножения валового дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор, определенный для объектов-аналогов. В качестве объекта-аналога определяется сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом недвижимости и объектом-аналогом, так как валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе фактических валовых доходов и цен продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Метод валового рентного мультипликатора имеет ряд ограничений в использовании:

• метод применяется только для оценки доходной недвижимости на активных рынках;

• метод не учитывает разницы в рисках между объектом-аналогом и оцениваемым объектом;

• метод не учитывает разницы в операционных расходах по объекту-аналогу и объекту оценки.