3.2.Основные принципы оценки недвижимости

К основным принципам оценки недвижимости относят следующие:

1. оценка с точки зрения пользователя:

• принцип полезности;

• принцип замещения;

• принцип ожидания;

2. оценка, отражающая взаимоотношение компонентов объекта:

• принцип добавочной продуктивности;

• принцип вклада;

• принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;

• принцип баланса;

• принцип экономического размера;

• принцип экономического разделения;

3)оценка с точки зрения рынка:

• принцип зависимости;

• принцип соответствия;

• принцип спроса и предложения;

• принцип конкуренции;

• принцип изменения;

4)оценка, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

Принцип полезности проявляется в способности объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется минимальной стоимостью приобретения объекта аналогичной полезности.

Принцип ожидания отражает точку зрения пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принцип добавочной продуктивности. Добавочная продуктивность определяется как часть чистого дохода, которая относится к земле, после компенсации затрат на остальные факторы производства (капитал, труд и управление). Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля дает возможность пользователю получать дополнительные доходы или уменьшать затраты.

Принцип вклада. Вклад – это прирост стоимости объекта недвижимости в результате привлечения дополнительного элемента фактора производства.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере увеличения какого-либо элемента фактора производства чистая отдача сначала увеличивается, а затем начинается сокращаться. Этот принцип соответствует закону убывания предельной производительности в микроэкономике.

Принцип баланса (пропорциональности) состоит в том, что любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера заключается в том, что для эффективного использования различных типов недвижимости необходимо определить оптимальный масштаб землепользования.

Принцип экономического разделения состоит в том, что права на недвижимость следует комбинировать таким образом, чтобы стоимость недвижимости при этом возрастала. Возможны различные подходы к разделению прав: физическое разделение, разделение по времени пользования.

Принцип зависимости проявляется в том, что стоимость объекта недвижимости зависит от состояния внешней среды. В качестве факторов внешней среды выделяют экономические, юридические, экологические и другие факторы.

Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости достигается, если уровень архитектуры, удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Принцип соответствия может проявляться в двух формах:

• как регрессия, то есть уменьшение стоимости объекта при его переулучшении относительно рыночных условий;

• как прогрессия, если стоимость объекта повышается благодаря окружающим его объектам.

Принцип спроса и предложения утверждает, что стоимость объекта недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на аналогичный объект на данном рынке. На рынке недвижимости спрос и предложение, как правило, не находятся в равновесии, так как спрос обычно более эластичен по цене, чем предложение.

Принцип конкуренции проявляется в том, что когда доходность на рынке превышает средний уровень, конкуренция на этом рынке увеличивается, что приводит к общему снижению доходности до среднеотраслевого уровня. Следовательно, высокодоходные объекты недвижимости относятся к высокорисковым.

Принцип изменения отражает изменение стоимости объекта недвижимости с течением времени. Изменение стоимости объекта происходит, как в результате действия внутренних факторов (все виды износа объекта недвижимости), так и внешних факторов (изменение рыночной конъюнктуры, законодательных условий, налогообложения).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования отражает выбор физически возможного, юридически разрешенного, финансово осуществимого варианта использования, который обеспечивает наивысшую текущую стоимость земельного участка, а, следовательно, и всего объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает следующие этапы:

• анализ физической возможности использования заключается в исследовании топографических, геологических и гидрогеологических условий, размера и формы земельного участка;

• анализ юридической разрешенности использования предполагает учет законодательных ограничений, строительных и экологических нормативов, норм зонирования;

• анализ финансово осуществимого использования предусматривает выбор таких вариантов, при которых происходит полный возврат инвестированного капитала;

• выбор наиболее эффективного варианта использования предполагает осуществление такого варианта использования, при котором достигается максимальная стоимость земельного участка.

На практике применяются следующие подходы к оценке объектов недвижимости:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

• рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Определенные методы оценки используются как способ расчета стоимости объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке.