5.Затратный подход в оценке объектов недвижимости

5.1.Сфера применения и этапы реализации затратного метода

Затратный метод применяется в следующих случаях:

1. при оценке объектов недвижимости на пассивных рынках;

2. для оценки объектов специального назначения;

3. при оценке объектов для целей страхования и налогообложения;

4. при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

5. при оценке объектов, выставляемых на аукцион;

6. при оценке недавно построенных объектов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, то есть реальный объект недвижимости замещается строительством нового объекта, а все несоответствия между ними учитываются в виде износов.

Этапы реализации затратного метода при оценке объектов недвижимости:

1. оценка текущей рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка стоимости воспроизводства как восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

3. определение величины общего износа зданий и сооружений;

4. оценка остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства и общим износом;

5. определение рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы остаточной стоимости зданий и сооружений и текущей рыночной стоимости земельного участка.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тем же строительным стандартам и проекту.

Замещающая стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием современных материалов, современных стандартов и проекта.

Восстановительная или замещающая стоимость включает следующие элементы:

• прямые издержки – это расходы непосредственно связанные со строительством зданий и сооружений; к ним относят стоимость материалов, амортизационные отчисления по оборудованию, заработная плата строительных рабочих, стоимость временных зданий и сооружений, расходы по хранению материалов, стоимость мероприятий по технике безопасности и т.п.;

• косвенные издержки – расходы, которые непосредственно с процессом строительства не связаны и осуществляются или до начала строительных работ или после их окончания; к ним относят гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, консультационные услуги юристов и бухгалтеров, проценты по строительным ссудам, маркетинговые расходы на продажу или перепродажу объекта, расходы на изменение права собственности и т.п.;

• прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель планирует получить за финансирование объекта недвижимости с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

Оценка стоимости воспроизводства зданий и сооружений осуществляется следующими методами:

• методом сравнительной единицы;

• методом разбивки на компоненты;

• метод количественного анализа.

Метод сравнительной единицы основан на сопоставлении стоимости единицы площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема недавно построенного объекта-аналога. В результате корректировок стоимости объекта-аналога на физические различия и рыночные условия определяется стоимость воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений.

Метод разбивки на компоненты соответствует технологии определения сметной стоимости строительно-монтажных работ на основе сборников единичных расценок, применяемых в России. В соответствии с этим методом стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов (фундамента, стен, кровли и т.д.). Далее определяют единичную стоимость строительного компонента как сумму прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема. Стоимость каждого строительного компонента рассчитывается как произведение его единичной стоимости на площадь строительного компонента. Стоимость воспроизводства всего сооружения определяют как сумму стоимостей его строительных компонентов, а прибыль предпринимателя учитывается в единичной стоимости, или определяется отдельно.

Метод количественного анализа является самым трудоемким, но дает наиболее точный результат. При этом методе абсолютно точно учитываются все элементы, относящиеся к строительству сооружения. Этот метод является дорогостоящим, требует много времени, поэтому редко применяется на практике.