7.2.Классификация ипотечных кредитов

По очередности погашения ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

1. первая ипотека – ипотечный кредит под объект недвижимости, в структуре финансирования которого ранее заемный капитал не использовался;

2. младшие ипотеки – ипотечный кредит под объект недвижимости, который ранее использовался как объект залога.

Первая ипотека имеет приоритет в погашении перед младшими ипотеками. Первая ипотека погашается в первую очередь и в полном объеме.

По схемам погашения выделяют следующие виды ипотечных кредитов:

1. кредит с шаровым платежом или кредит с замораживанием процентных платежей предусматривает единственный платеж в конце срока кредитования, который включает как основную сумму кредита, так и накопленные процентные платежи; этот кредит является высокорисковым для кредитора;

2. кредит с выплатой только процентов предусматривает выплату только процентных платежей в течение срока кредитования, а основная сумма кредита выплачивается в конце срока;

3. самоамортизирующийся кредит, который является наиболее выгодной формой кредита как для кредитора, так и для заемщика; схема погашения этого кредита предусматривает периодические равные платежи в форме аннуитета, которые включают часть основной суммы кредита и проценты на остаток невыплаченной основной суммы кредита, при этом процентная составляющая в этих равных платежах постоянно уменьшается, а доля основной суммы кредита возрастает;

4. кредит с регулируемой переменной нормой процента предусматривает периодическое увеличение или уменьшение нормы процента в соответствии с заранее оговоренной в кредитном договоре схемой или в соответствии с изменением стандартных индексов, которым функционально соответствует норма процента; в качестве таких индексов чаще всего выбирают фондовые индексы;

5. кредит с младшими закладными предполагает наряду с существующим кредитом получение еще одного кредита либо от первого кредитора, либо от третьей стороны; при этом новый кредитор принимает на себя все риски и обязательства по платежам по первой ипотеке, норма процента по который ниже, чем по новому кредиту; таким образом, конечная отдача по кредиту будет выше, чем норма процента, указанная в кредитном договоре;

6. кредит с участием предоставляет кредитору право на получение части дохода от объекта или части от его цены продажи; следовательно, заемщик выплачивает кредитору кроме основной суммы кредита и процентных платежей заранее оговоренную часть от дохода или от цены продажи;

7. конвертируемый кредит предусматривает право кредитора на превращение платежей по кредиту в собственный капитал по определенной норме процента в течение срока кредитования;

8. кредит с увеличивающимися платежами предполагает постепенное увеличение платежей по кредиту в начальный период кредитования до величины, при которой этот кредит превращается в самоамортизирующийся.

8.Анализ инвестиционных проектов

8.1.Основные методы анализа эффективности инвестиционных проектов

Проблема оценки инвестиционных проектов заключается в анализе предполагаемых вложений капитала в проект и потока доходов от его использования. Кроме того, для принятия решения по инвестиционному проекту необходимо располагать информацией о соответствии уровня доходности степени риска, связанного с финансированием инвестиционного проекта. При оценке инвестиционной привлекательности проектов учитываются инфляционные процессы, возможность альтернативного инвестирования собственного капитала, необходимость обслуживания заемного капитала, привлекаемого для финансирования. Оценив и сравнив эффективность нескольких инвестиционных проектов, можно сделать вывод о предпочтительности для инвестора того или иного проекта.

Для анализа эффективности инвестиционных проектов используются как простые или статические, так и сложные или динамические методы оценки.

Среди простых методов, которые традиционно использовались в российской практике, следует отметить коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений и коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений рассчитывается по формуле

где P – годовая прибыль; C – капитальные вложения.

Коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений, основанный на минимизации приведенных затрат, определяется по формуле

где S_i – себестоимость по i–тому варианту; K_n – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений; C_i – капитальные вложения по i–тому варианту.

Основной недостаток статических методов заключается в том, что они не учитывают временной разрыв между капитальными вложениями и получением доходов.

Динамические методы оценки основаны на теории изменения стоимости денег во времени. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по инвестиционному проекту с дисконтированными на момент осуществления затрат доходами по проекту. При оценке инвестиционных проектов используется система показателей для получения информации о различных сторонах каждого из проектов и для принятия правильного инвестиционного решения.