6.Доходный подход к оценке объектов недвижимости

6.1.Виды денежных доходов от недвижимости

Доходный подход к оценке предполагает использование метода капитализации доходов или метода дисконтированных денежных потоков в зависимости от того, на каком этапе жизненного цикла объекта доходной недвижимости проводится оценка.

При использовании доходного подхода к оценке необходимо сначала спрогнозировать будущие доходы от объекта недвижимости, а затем определить коэффициент дисконтирования, с помощью которого эти доходы пересчитываются в текущую стоимость объекта.

Метод капитализации доходов основан на преобразовании доходов от владения и использования объекта в течение некоторого расчетного периода в текущую рыночную стоимость объекта.

Рассмотрим основные виды денежных доходов от объекта недвижимости.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это ожидаемый валовой доход от недвижимости при ее полной занятости.

ПВД зависит от площади объекта оценки и ставки арендной платы и рассчитывается по формуле

,

где S – площадь объекта оценки, м² ; Ст_а – ставка арендной платы за 1 м².

ПВД рассчитывается на основе рыночной или контрактной арендной платы.

Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке по объектам-аналогам на дату оценки.

Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, которая определена в договоре аренды объекта недвижимости.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – это ожидаемый валовой доход от недвижимости с учетом потерь при сборе арендной платы. Потери арендной платы возникает в результате неполной занятости объекта, при смене арендаторов и при нарушении сроков внесения арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах от ПВД. ДВД рассчитывается по формуле

где П – потери арендной платы.

Чистый операционный доход (I₀) – это ожидаемый чистый доход от недвижимости, определяемый как разница между ДВД и операционными расходами. Обычно I₀ рассчитывается в годовом исчислении по формуле

где ОР – операционные расходы.

Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. К операционным расходам относят:

• постоянные расходы;

• переменные расходы;

• расходы на замещение.

Постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатации объекта. К ним относят некоторые эксплуатационные расходы, налоги и страховые платежи.

Переменные расходы – это расходы, которые зависят от степени эксплуатации объекта. К ним относят расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, коммунальные платежи, расходы на уборку и содержание территории, расходы по обеспечению безопасности.

Расходы на замещение – это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов зданий и сооружений. К ним относят расходы на косметический ремонт помещений, расходы на замену кровли, санитарно-технического и электрического оборудования.

Денежный поток до налогообложения (дивиденд на собственный капитал) (I_e) – доход собственника, определяемый как разница между I₀ и годовыми платежами по обслуживанию долговых обязательств. I_e рассчитывается по формуле

где I_m – годовые платежи по обслуживанию долговых обязательств.

Доход от перепродажи – общая сумма доходов, получаемая собственником по окончании инвестиционного проекта.