2.2.Правовые основы регулирования рынка недвижимости и его специфика

Имущественные правоотношения по поводу объектов недвижимости делятся на следующие группы:

вещные:

• право собственности;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право бессрочного пользования;

• сервитут;

обязательственные:

• аренда;

• залог;

• траст (доверительное управление).

Право собственности предусматривает одновременную реализацию трех правоотношений: права владения, права пользования и права распоряжения.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления предусмотрены для унитарных и казенных предприятий.

Право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования и право сервитута установлены для земельных участков.

Сервитут – это юридически закрепленное право ограниченного пользования земельным участком другого владельца. Сервитут может быть частным или публичным. Частный сервитут устанавливается договором между сторонами и носит добровольный характер. Публичный сервитут устанавливается законодательством, решением органов власти либо судебных органов.

Аренда – право временного пользования имуществом за плату в течение определенного периода времени.

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором в случае неисполнения должником этого обязательства кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Существует два вида залога: твердый залог (заклад), при котором объект залога передается на хранение кредитору, и ипотека, как форма залога без передачи имущества на хранение кредитору. Залог объектов недвижимости возможен только в форме ипотеки.

Доверительное управление (траст) – это осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем от своего имени и за определенное вознаграждение в течение ограниченного срока доверительного управления имуществом в интересах собственника этого имущества.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции по следующим причинам:

• уникальность объектов недвижимости;

• низкая ликвидность объектов недвижимости;

• объекты недвижимости фиксированы по местоположению;

• несбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости;

• закрытость информации о ценах на рынке недвижимости;

• возможность контроля над ценами, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

2.3.Управление рисками на рынке недвижимости

Под риском понимается степень неопределенности, связанная с получением ожидаемых результатов. По своей природе объекты недвижимости относятся к высокорисковым активам.

Выделяют следующие виды рисков на рынке недвижимости:

• юридические;

• технологические;

• административные;

• экономические;

• финансовые.

Для России особенно актуальными являются юридические риски, так как еще не сформирована полностью законодательная база проводимых на рынке недвижимости операций, недостаточно развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав, не развита система страхования прав на объекты недвижимости.

Технологические риски связаны с неправильным выбором места реализации проекта развития недвижимости, ошибками в конструктивных решениях и выборе строительных материалов, слабой технической экспертизой строительных проектов.

Административные риски вызываются изменениями требований органов местного управления или федеральных органов в процессе реализации инвестиционных проектов. Например, вводятся ограничения функционального использования зданий и сооружений, меняются требования по выполнению обязательств, связанных с развитием городской инфраструктуры.

Экономические риски связаны с неверным макроэкономическим прогнозом развития рынка недвижимости, ошибками в прогнозировании спроса и предложения, неправильной оценкой конкурентной среды.

Финансовые риски возникают в результате изменений темпов инфляции, процентных ставок по кредитам, введения ограничений на колебания валютного курса. Эти риски могут быть связаны с выбором того или иного варианта финансирования деятельности на рынке недвижимости.

В хозяйственной деятельности все виды рисков взаимосвязаны, оказывают воздействие друг на друга, что может вызвать мультипликативный эффект. Для снижения степени риска применяются следующие методы управления рисками:

• выявление рисков при осуществлении операций с объектами недвижимости и проведение классификации этих рисков;

• качественный и количественный анализ всех видов рисков, определение причин их возникновения;

• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

• осуществление мероприятий по предотвращению риска и снижению возможных потерь;

• контроль мероприятий по предотвращению риска, периодическая корректировка их содержания и механизмов реализации.