2.27. Жизненный цикл недвижимости. Прединвестиционный и инвестиционный периоды. Эксплуатационный период.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существ-я недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращ-я. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в кач-ве физическаяич объекта. 2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает прединвестиционный и инвестиционный периоды. В прединвестиционный период предпроектной подготовки разрабатываются следующие стадии градостроительной документации:

- схемы размещения жилищного и других видов строительства;

- схемы инженерного обеспечения территорий районов строительства и реконструкции;

- градостроительные планы административных округов, районов;

- проекты планировки территории.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляются:

- разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации);

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- оформление правового акта городской администрации - разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Под эксплуатационным периодом понимают часть периода времени использования водных судов. В этот период времени входит время пребывания судов на транспортных и нетранспортных работах в навигационный период. При этом для разных видов судов эксплуатационный период определяется по-разному. Так, для грузовых, пассажирских и грузопассажирских судов, ЭП – это ходовое время пребывания в порожних и груженых рейсах. Для буксировочных судов – это не только время буксировки порожних и груженых судов, но и время пребывания в порожних рейсах, время, затраченное на вспомогательные работы (такие, как рейдовые работы буксирами и транспортировочным флотом), работы связанные с навигационным ремонтом, в резерве, на работах нетранспортного характера (включая буксировку технического флота и помощь аварийным судам). У несамоходных судов, эксплуатационный период определяется как время пребывания в груженных и порожних рейсах, в навигационном ремонте, работах не транспортировочного характера. Как правило, в ЭП для всех видов флота учитывается после-рейсовое и до-рейсовое время. Следует отметить, что среднюю продолжительность эксплуатационный период, можно использовать как показатель занятости судна на водном транспорте. Средняя продолжительность рассчитывается как отношение тоннаж – суток в эксплуатации, к суммарной грузоподъемности флота.

2.28. Методы экономической оценки жилой недвижимости.

В практике оценки имущества используют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод капитализации доходов, затратный метод и метод сравнения продаж. Метод капитализации доходов – метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного вида использования недвижимости, который будет приносить владельцу максимальный доход в будущем. Оценщик устанавливает рыночную стоимость исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Оценка недвижимости по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро технической инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее проведения не требуется рыночная информация. При массовой оценке рыночной стоимости квартир нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры оценивается на фиксированную дату, обусловливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. При этом затратный метод как бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.