18. Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Особенности договора постоянной ренты регламентированы ст. 560-566 ГК.

Анализ отношений, вытекающих из договора постоянной ренты, показывает, что сторонами его являются получатель ренты (рентный кредитор) и ее плательщик (рентный должник). Причем на стороне получателя ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 560 ГК).

Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица с учетом их специальной правоспособности.

Срок выплаты ренты следует из самого договора, суть которого заключается в неограниченности обязанности, в бессрочном характере выплаты этой ренты. Стороны лишь согласуют порядок ее выплаты. Если стороны это не оговорили, закон обязывает плательщика производить выплату ренты по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК).

Предметом договора постоянной ренты являются деньги. Договором может быть предусмотрена выплата ренты и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Существенным моментом в данном случае является то, что по стоимости переданные вещи, выполненные работы, оказанные услуги должны соответствовать денежной сумме ренты.

Размер постоянной ренты устанавливается в договоре соглашением сторон. Однако, учитывая возможные колебания базовой величины, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 561 ГК).

Форма договора постоянной ренты определяется общими положениями о договоре ренты (ст. 555 ГК).

Помимо общих прав и обязанностей, заключающихся в том, что одна сторона (получатель ренты) обязуется передать соответствующее договору имущество, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется в установленные сроки и в предусмотренном размере выплачивать ренту, имеются и специфические права у сторон: плательщик имеет право на выкуп постоянной ренты и требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 563 ГК). Непременным условием действительности такого отказа является то, что он должен быть заявлен плательщиком в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В отличие от плательщика, имеющего право выкупа постоянной ренты с целью прекращения своих обязанностей по договору, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее, когда:

1) плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК);

3) плательщик признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором (ст. 564 ГК).

Если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества несет плательщик ренты. Когда же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 566 ГК).

Из самого договора постоянной ренты следует, что он является бессрочным и возникшие отношения могут существовать постоянно, вплоть до передачи по наследству физическим лицам, а также если это некоммерческая организация, то переходят в порядке правопреемства ко вновь созданным юридическим лицам.

Существуют основания для прекращения договора постоянной ренты. Они подразделяются на общие и специальные. Договор, в частности, может быть прекращен по таким основаниям, как соглашение сторон о его расторжении, прощение долга, которые относятся к числу общих. Прекращение договора ренты может также произойти в результате согласованного мнения сторон на основе возврата имущества, выкупа рентных платежей (ст. 563 ГК), а также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного имущества (ст. 566 ГК), и некоторых других оснований, характерных для рентных отношений, которые относятся к числу специальных.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 567 ГК).

Законодатель довольно четко обозначил, что получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, в то время как получателями постоянной ренты могут быть физические и юридические лица (некоммерческие организации).

Указание на то, что рассматриваемая рента устанавливается на период жизни, говорит о том, что она не может переходить по наследству или путем уступки требования.

Сторонами договора являются плательщик и получатель ренты, которым может быть только физическое лицо. Плательщиком ренты могут быть как физические, так и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого по договору ренты.

Предмет договора пожизненной ренты - имущество, передаваемое получателем ренты, и определенная денежная сумма, выплачиваемая плательщиком ренты.

Поскольку в законе не конкретизировано передаваемое имущество, следовательно, это может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на каждый месяц должен быть не менее размера базовой величины, установленной законодательством. В случае увеличения размера базовой величины пропорционально увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 568 ГК).

Срок определен продолжительностью жизни гражданина, и выплачивается пожизненная рента по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено в договоре (ст. 569 ГК).

Форма заключения договора пожизненной ренты подчиняется общим правилам договора ренты.

Прекращение договора пожизненной ренты происходит в результате смерти ее получателя. При жизни получателя ренты договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Согласно п. 1 ст. 570 ГК получатель пожизненной ренты вправе требовать досрочного расторжения при существенном нарушении договора плательщиком ренты (см. ст. 564 ГК).

В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель пожизненной ренты вправе по своему усмотрению требовать от плательщика ренты либо ее выкупа на условиях, установленных законодательством (ст. 565 ГК), либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 570 ГК).

Плательщика пожизненной ренты действующее законодательство не наделило правом выкупа ренты.

В отличие от постоянной ренты случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного как за плату, так и бесплатно под выплату постоянной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 571 ГК).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, за исключением земельного участка, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель (п. 1 ст. 572 ГК).

Данный договор двусторонний, возмездный, реальный:

Сторонами по данному договору, как и в договоре пожизненной ренты, выступает плательщик ренты и получатель ренты, которым может быть не только собственник имущества, но и указанное им третье лицо.

Предметом договора пожизненного содержания является только недвижимое имущество, включающее жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д. Оно должно находиться в собственности получателя ренты.

Плательщик, в свою очередь, должен обеспечивать другую сторону, если иное не установлено договором, жилищем, питанием и одеждой, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уходом за ним. В предмет договора пожизненного содержания с иждивением может также входить и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Пожизненное содержание с иждивением предоставляется не в денежной форме, а в натуральной. Однако это не означает, что обеспечение повседневных жизненных потребностей в натуре не может быть заменено денежными платежами. Стоимость объема пожизненного содержания с иждивением отнесена к числу существенных условий и потому в обязательном порядке должна быть определена сторонами и указана в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством. Если стороны не пришли к соглашению об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, спор может быть вынесен на рассмотрение суда. При разрешении этого спора суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (ст. 573 ГК).

Соответственно этим обязанностям плательщика корреспондируют права получателя пожизненного содержания с иждивением.

Часть 1 ст. 575 ГК предоставляет право плательщику ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение иска жизненного содержания, лишь при наличии предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ч. 2 ст. 575 ГК).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит в результате смерти получателя ренты. Возникшее обязательство пожизненного содержания может быть прекращено и соглашением сторон, а также по другим основаниям, подчиняющимся общим правилам прекращения обязательств.

Допускается прекращение пожизненного содержания с иждивением и в одностороннем порядке. Основанием для этого является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей. В этом случае лицо, получающее пожизненное содержание иждивением, вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных законом. Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 576 ГК).