28. Общая характеристика договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма жилого помещения включает в себя такие виды договоров, как:

 договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда (договор социального найма);

 договор найма служебного жилого помещения;

 договор найма жилого помещения в общежитиях;

 договор найма жилого помещения в специальных жилых помещениях.

Согласно п. 50 Положения по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (уполномоченная организация или уполномоченное им лицо) обязуется за определенную плату предоставить во владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для проживания в нем.

Имеются также договоры поднайма жилых помещений. Гражданам, не имеющим жилья, по месту их работы или учебы могут быть предоставлены общежития. Порядок, условия предоставления жилья и пользования им в названных случаях будут рассмотрены в отдельных параграфах.

Эти договоры двусторонние, бессрочные. Однако в отдельных случаях договор найма жилого помещения может быть заключен на определенный срок (например, на период работы предоставлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебном заведении).

Сторонами в этих договорах являются наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация, предприятие (организация), гражданин-собственник) и наниматель (гражданин, которому предоставлено жилое помещение).

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Рассматриваемые договоры, как следует из определений, возмездные.

Предметом договора найма выступает, как правило, квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

Форма договора жилого помещения - письменная. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения заключается на основами и решения о предоставлении жилого помещения и считается включенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе.

Если вести речь в целом о договорах найма жилого помещения, то, помимо общих черт, они содержат отличия. Так, по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма — во владение и пользование, а в некоторых случаях только в пользование (например, предоставление места в общежитии на время учебы).

Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем (собственником жилого помещения), если законодательством не установлено иное. При этом она не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное.

Что же касается в целом платы за пользование жилым помещением по договору найма, то она взимается исходя из общей площади занимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой законодательством.

Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, полагающейся на одного человека.

Плата за излишки жилой площади взимается по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утверждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом).

Половина максимальной нормы, предоставляемой на одного человека, прибавляется к общей норме независимо от того, сколько в семье насчитывается членов семьи. Плата же за коммунальные услуги взимается исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении по тарифам, установленным законодательством (ст. 65 ЖК). Квартирная плата и плата за коммунальные услуги должны быть внесены в сроки, установленные законодательством. Размер квартирной Платы за 1 м2 общей площади жилого помещения устанавливается Советом Министров.

Из анализа норм действующего законодательства следует, что жилая площадь предоставляется нанимателю и членам его семьи. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного кооператива, молодежного жилого комплекса) по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родители (а также усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Конкретный перечень других родственников законом не установлен, т.е. какие линии и степени родства при этом могут учитываться, не указывается. Ими могут быть родственники как по прямой (дед, внук и т.д.), так и по боковой (родные, двоюродные, троюродные и последующие братья, сестры, дяди, тети, племянницы и племянники) линии.

Нетрудоспособными иждивенцами являются лица, не имеющие достаточных средств к существованию (пенсия, стипендия, алименты не препятствуют этому). К категории нетрудоспособных относятся лица, нетрудоспособные до 16 лет, а если учатся - до 18 лет, женщины старше 55 лет, а мужчины 60 лет, инвалиды.

Если указанные выше лица перестали быть членами семьи нанимателя (например, брак расторгнут), но продолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи, если иное не предусмотрено законодательством и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Итак, супруг, дети, родители - бесспорные члены семьи, но при одном условии - совместное проживание с нанимателем; другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы и иные лица могут быть признаны членами семьи при наличии одновременно двух условий: совместного проживания с нанимателем; ведения общего хозяйства.

Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, собственника, члена организации граждан-застройщиков только в судебном порядке, а помимо наличия указанных условий требуется еще и совместное в течение пяти лет проживание с ними.

Согласно действующему законодательству наниматель вправе в предусмотренном порядке с соблюдением установленных правил вселить в нанятое им помещение супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (исключение: не требуется согласия для вселения к родителям их детей, не достигших 18 лет).

Эти граждане приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Жилищные права в качестве супруга приобретает только лицо, состоящее в зарегистрированном браке с нанимателем. Однако сам факт вступления в брак не означает, что супруг приобретает право на жилую площадь. Вселение его производится на общих основаниях - с письменного согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи.

Лица, состоящие под опекой и попечительством, независимо от времени проживания и нахождения на иждивении права на жилую площадь не имеют и выселяются по прекращении опеки и попечительства на прежнюю Жилплощадь, а при невозможности вселения на прежнюю жилплощадь — обеспечиваются жильем вне очереди.

Опекун и попечитель также не приобретают права на жилплощадь подопечного, за исключением случаев признания членами семьи нанимателя.

Законодательством не допускается при предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты лицами разного иола, кроме супругов.

Престарелым гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты (ст. 55 ЖК).

При получении жилья социального пользования каждому члену семьи должна быть предоставлена площадь в размере, установленном законом. Норма общей площади жилого помещения установлена в размере от 15 до 20 м2 на одного человека.

Сверх нормы общей площади жилого помещения отдельным категориям граждан (например, гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний) предоставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 м2 (п. 46 Положения),

Порядок и условия предоставления дополнительной площади жилого помещения социального пользования и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.

Если при заселении жилого помещения кому-либо из членов семьи была предоставлена дополнительная площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежать разделу и не оказывать влияния на размер доли такого члена семьи в остальной части жилого помещения.

В соответствии с действующим законодательством следует различать следующие нормы общей площади жилого помещения:

1) норма постановки на учет (учетная норма) для улучшения жилищных условий. Она составляет на одного члена семьи менее 15 м2 (п. 3 Положения);

2) норма предоставления общей площади жилого помещения социального пользования установлена в пределах от 15 до 20 м2.

Норма общей площади жилого помещения берется в основу исчисления квартплаты. По ней устанавливаются излишки, которые оплачиваются в повышенном размере, а также она учитывается при вселении других лиц.

По общему правилу граждане вселяются в установленном порядке в городах и поселках городского типа, если в результате их вселения размер общей площади жилого помещения, приходящийся на каждого проживающего, не будет меньше нормы площади, предусмотренной жилищным законодательством. Независимо от размера жилой площади вселяются следующие граждане:

1) супруг - на площадь жилого помещения другого супруга;

2) несовершеннолетние дети и подопечные — на площадь жилого помещения родителей и опекунов;

3) несовершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовершеннолетних детей, но не состоящие в браке, - на площадь жилого помещения родителей;

4) родители — на площадь жилого помещения детей;

5) уволенные в запас или отставку военнослужащие Вооруженных Сил, КГБ, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их семей — на площадь жилого помещения родственников уволенного или родственников его супруга и т.д.

Независимо от размера общей площади жилого помещения разрешается вселение прибывших на временное проживание:

1) студентов и т.д. - на время учебы;

2) членов семей аспирантов, слушателей высших учебных заведений КГБ, МВД - на время учебы и т.д.

Что касается излишков жилья (чтобы не производить оплату за сверхнормативную жилую площадь в повышенном размере, если на это лицо не распространяется законодательство о льготах), то нанимателю, имеющему излишнюю площадь сверх установленных норм, предоставлено право с согласия членов семьи обращаться в исполнительный и распорядительный орган, на предприятие, в учреждение, организацию (в зависимости от принадлежности жилого дома) за предоставлением ему в установленном порядке жилого помещения социального пользования меньшего размера взамен занимаемого.

Как следует из понятия, в частности, договоров найма жилого помещения и социального найма, а также их характерных признаков, они являются возмездными, т.е. за предоставленную площадь для проживания необходимо производить оплату.