30. Обмен жилыми помещениями.

В случае возникшей необходимости законом предусмотрен обмен жилых помещений. Необходимость может быть вызвана различными причинами, например, в связи с дачей согласия о переводе на работу в другой город. В подобных ситуациях наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков, в том числе и проживающих в другом населенном пункте. Обмен (мена) жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, допускается с согласия собственника этого фонда или уполномоченного им органа, если иное не установлено законодательством.

При недостижении между совершеннолетними членами семьи нанимателя жилого помещения согласия об обмене жилого помещения любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения, т.е. когда происходит родственный обмен. Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда установлен действующим законодательством и Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 т. № 1191,

Предметом обмена могут быть отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом, часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии предусмотренных оснований (п. 4 Правил обмена).

Обмен жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, производится с согласия органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче такого согласия может быть обжалован в вышестоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.

Оформление обмена жилыми помещениями, находящимися в пределах одного населенного пункта, производится местным исполнительным и распорядительным органом, а при наличии специального органа по обмену жилых помещений этим органом. При обмене жилых помещений, находящихся в разных населенных пунктах, его оформление осуществляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена. В том случае, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома. При междугородном обмене должно быть получено разрешение на такой обмен соответствующего исполнительного и распорядительного органа (органа по обмену жилых помещений).

Граждане, изъявившие желание произвести обмен, должны Подать в соответствующий исполнительный и распорядительный орган (орган по обмену жилых помещений) заявление по форме, утвержденной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. К заявлению должны быть Приложены: письменное согласие наймодателя, выписка из решения общего собрания членов организации граждан-застройщиков (собрания уполномоченных) о приеме данного гражданина в эту организацию (при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме организации граждан-застройщиков), справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства об отсутствии у членов его семьи заболеваний, препятствующих совместному проживанию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застройщиков), письменное согласие граждан, проживающих в неизолированном жилом помещении, при обмене такого жилого помещения, органа опеки и попечительства в установленных законодательством случаях, технический паспорт и др. (п. 7 Правил обмена).

В случае отказа в обмене жилыми помещениями решение исполнительного и распорядительного или уполномоченного на то органа о таком отказе должно быть сообщено гражданину письменно в месячный срок с указанием мотивов отказа.

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с моменту заключения одной из сторон обмена договора найма жилого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке.

Решение об обмене жилого помещения действительно в течение месяца, а при междугородном обмене - в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу.

Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается, устанавливаются законодательством. Согласно ст. 33 ЖК обмен жилого помещения не допускается, если:

1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

2) в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

3) дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

4) дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

5) обмен носит корыстный или фиктивный характер;

6) жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

7) в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

8) на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.

Обмен (мена) жилого помещения может быть признан судом недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных законодательством.

В случае признания обмена (мены) жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если же обмен (мена) жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (мены).

31. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение.

Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом.

Выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора только лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законодательстве.

Следовательно, правом выселения наделены два органа: суд и прокуратура (в исключительных случаях).

Выселение (переселение) производится по общему правилу с предоставлением жилой площади (подразделяется — с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств и с предоставлением другого жилого помещения). В случаях, установленных законом, выселение может происходить без предоставления другого жилого помещения.

Граждане выселяются из жилого помещения государственного жилищного фонда с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств:

1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

3) если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;

4) в других случаях, установленных законом.

Предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 67 ЖК).

С предоставлением другого жилого помещения могут быть переселены наниматель и члены его семьи на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма занимаемого жилого помещения.

При невозможности проводить капитальный ремонт или реконструкцию жилого дома без выселения отказ от занятия другого жилого помещения не допускается. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в предоставляемое жилое помещение местный исполнительный и распорядительный орган, предприятие, учреждение, организация в судебном порядке могут требовать их переселения (ст. 68 ЖК).

Анализ ст. 67 и 68 ЖК показывает, что законодатель говорит о двух видах предоставляемых жилых помещений: жилое помещение типовых потребительских качеств и просто «другое жилое помещение».

Законодательством предусмотрено, что во всех случаях мы селения с предоставлением "другого жилого помещения выселяемому должно быть предоставлено жилое помещение типовых потребительских качеств. В ч. 1 ст. 68 ЖК слова «типовых потребительских качеств» опущены, значит, в предусмотренных этой нормой случаях предоставляемое жилое помещение может не удовлетворять всем установленным требованиям, но, разумеется, должно быть пригодным к жилью, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта. В то же время оно, как сказано в ч. 2 ст. 68 ЖК, по площади может быть менее занимаемого по договору найма жилого помещения.

Устанавливая в данном секретном случае такого рода правило, законодатель исходит из того, что подобное переселение является временным.

Если же исходить в целом из действующего законодательства, и в частности Положения о порядке и условиях предоставления жилых помещений социального пользования, то предоставляемое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:

 находиться в черте данного населенного пункта;

 отвечать установленным техническим и санитарным нормам;

 быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

 гражданину, занимавшему отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира;

 если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат;

 по размеру жилое помещение должно быть не меньше, чем то, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади (20 м2). Это значит, что нанимателю, имевшему жилую площадь более 20 м2 на одного члена семьи, предоставляется не менее 20 м2 на одного человека (если же он или член его семьи имел право на дополнительную площадь и фактически пользовался ею, то жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной площади). Нанимателю, имевшему жилую площадь в пределах нормы, предусмотренной для предоставления жилого помещения, предоставляется жилая площадь не меньшего размера (от 15 до 20 м2 - ст. 81 ЖК). Например, если он имел жилую площадь на одного члена семьи 17 м2, то должна быть предоставлена жилая площадь не от 15 до 20 м2, а от 17 до 20 м2. Если наниматель имел жилую площадь, меньшую по раз-: меру, чем это предусмотрено для предоставления жилого помещения, то предоставляемая жилая площадь должна быть в пределах 15—20 м2 на одного человека;

 не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решений районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа или решении администрации предприятия, учреждения, организации либо суда.

Выселение без предоставления жилой площади может быть произведено в тех случаях, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют ого не по назначению, либо систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселение виновных по требованию наймодателя и других заинтересованных лиц осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение (ст. 39 ЖК).

Что касается лиц, самоуправно занявших жилое помещение, они выселяются без предоставления им другого жилого помещения.

В случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в признанном недействительным договоре найма жилого помещения, ранее Пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое Жилое помещение.

При признании договора найма жилого помещения недействительным по иным основаниям граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали (ст. 72 ЖК).

Выселение в административном порядке не допускается, на исключением выселения из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом. В данной ситуации жилищный орган предварительно обращается с требованием к выселяемому и после к прокурору, который выносит постановление об удовлетворении или отказе в выселении.

Для того чтобы выселить из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии, грозящих обвалом, необходимо:

 заключение комиссии об аварийности дома (комиссия исполнительного и распорядительного органа);

 санкция прокурора;

 предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств.

Независимо от принадлежности дома жилое помещение предоставляется по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда.

Законодательством также предусмотрено, что граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств, но по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ст. 71 ЖК).

Что касается выселения из жилых помещений в специальных домах, то оно производится в связи с прекращением оснований, по которым предоставлялись эти помещения, а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством .

Расторжение договора найма жилого помещения возможно! как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Действующее законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия проживающих совмест-10 с ним совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных законодательством. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другoe жилое помещение договор найма считается расторгнутым §0 дня выезда нанимателя и членов его семьи (ст. 37 ЖК).

Что же касается расторжения договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда по инициативе наймодателя, то это является исключительной мерой И допускается лишь по основаниям, установленным действующим законодательством.

Действующим законодательством предусматривается ответственность за:

нарушение порядка принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учёта в предоставления жилых помещений;

 нарушение правил выделения земельных участков под жилищное строительство;

 нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома, пожарной безопасности и иных правил;

 самовольное переустройство, перепланировку жилых помещений и использование их не по назначению;

 самовольное строительство жилых помещений;

 нарушение правил регистрации организаций граждан-застройщиков;

 нарушение правил эксплуатации жилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание;

 порчу жилых помещений, инженерного и; иного оборудовании конструктивных элементов жилого дома, объектов благоустройства;

 нарушение права на неприкосновенность жилища;

 самоуправство в реализации своих интересов, ущемление законных прав и интересов других граждан и их организаций (ст. 126 ЖК);

 другие нарушения жилищного законодательства (см., например, п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных право* отношений»).

За указанные нарушения установлена уголовная, административная, материальная или иная ответственность в соответствии с законодательством.