15. Метод дисконтирования чистых доходов.

Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера объекта, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток или различные формы прибыли.

Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

Коэффициент дисконтирования (d) численно равен процентной ставке, установленной инвестором, то есть тому относительному размеру дохода, который инвестор может или хочет получить на инвестируемый им капитал. Определяя коэффициент дисконтирования обычно исходят из безопасного, или гарантированного, уровня рентабельности инвестиций, который обеспечивается государственным банком по вкладам или по операциям с ценными бумагами.

Практическое применение метода дисконтирования денежных потоков, предусматривает следующие основные этапы:

• Выбор величины прибыли (или денежного потока), которые будут дисконтированы;

• Расчет адекватной ставки дисконтирования.

• Определение предварительной величины стоимости.

• Проведение коррекции на недвижимость (учёт дохода приходящийся на здание).

• Определение рыночной стоимости доходным подходом.

16. Инвестиционный климат.

Под инвестиционным климатом понимается среда, в которой протекают инвестиционные процессы.  Формируется инвестиционный климат под воздействием политических, экономических, юридических, социальных и других факторов, определяющих условия инвестиционной деятельности в регионе и предопределяющих степень риска инвестиций.

Оценки инвестиционного климата колеблются в широком диапазоне от благоприятного до неблагоприятного. Благоприятным считается климат, способствующий активной деятельности инвесторов, стимулирующий приток капитала. Неблагоприятный климат повышает риск для инвесторов, что ведет к утечке капитала и затуханию инвестиционной деятельности.

Факторы, формирующие благоприятный инвестиционный климат

Наименование фактора	Описание фактора
1. Объективные
1.1.   Природно-климатич. условия	Богатые природные ресурсы
1.2. Географическое положение	Наличие границ с развитыми регионами России и иностранными государствами; наличие морского и речного сообщения с другими регионами России и иностранными государствами
1.3. Состояние окружающей среды	Постоянно поддерживается на благоприятном уровне
2. Субъективные
2.1. Научный потенциал	Неперегруженность общего числа организаций региона научными организациями; высококвалифицированный научный потенциал
2.2. Экономическое положение	Высокая степень развитости рыночных отношений; диверсифицированность экономической среды, наличие экономики независимых финансового рынка и рынка инвестиционных услуг; приемлемые ставки экспортных и импортных пошлин; положительная политика в области валютного курса
2.3. Законодательная и нормативная база	Стабильный правовой режим; жесткое регулирование отношений собственности; законодательное закрепление налоговых льгот для поддержки инвестиционной деятельности; наличие механизма работы с городскими инвестиционными проектами
2.4. Строительная база	Наличие экономически независимого рынков строительной продукции, строительных работ и услуг; наращенные мощности  строительных организаций и предприятий
2.5. Фактор риска	Государственные гарантии защиты российских и иностранных инвесторов от некоммерческих рисков; невысокие риски осуществления инвестиционной деятельности
2.6. Трудовые ресурсы	Низкая доля населения пенсионного возраста; общерегиональные данные о наличии различных категорий трудовых ресурсов; высококвалифицированный кадровый потенциал
2.7. Социальная инфраструктура	Крупные российские и иностранные консалтинговые и аудиторские организации, институциональные инвесторыhttp://www.aup.ru/articles/investment/7.htm - _ftn2; развитая экспортная система; наличие общедоступной информации об инвестиционных проектах, инвесторах и др. в регионе; развитые виды инфрастуктур (транспортная, связи и т.д.)