17. Метод прямой капитализации дохода.

Вообще-то в доходном подходе методы капитализации делятся на:

1. Метод капитализации дохода (Yield Capitalization).

2. Метод прямой капитализации (Direct Capitalization).

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид С = Д / к, (6) где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации. Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Капитализация дохода – процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости, при этом учитывается сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, чтобы их продолжить получение.

Инвестируя капитал в приносящий доход проект, инвестор рассчитывает получить не только доход на вложенный кап-л, но и полностью возместить сам капитал.

Возмещение инвестированного капитала возможно или путем перепродажи объекта инвестирования, или путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процента дохода на капитал, но и постоянное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс является коэффициент капитализации. Он состоит из 2-х частей: доход на капитал; возврат.

Доход – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и др. (отдача).

Возврат – это погашение суммы первоначального вложения (возмещение капитала)

Различают два вида отдачи:

1. Текущая – показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат

2. Конечная – (более чувствительный показатель) процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиции с настоящего момента до продажи или возврата актива. Она учитывает сумму и время получения прогнозируемых доходов. Расчет конечной отдачи предполагает корректировку текущей отдачи с учетом ожидаемого прироста или потерь капитала в течение периода владения инвестиционным активом.

Конечная отдача является эффективной ставкой дохода на инвестиции, которая принимает во внимание как текущий доход, так и ожидаемый доход (убыток) от прироста (снижения) капитал, распределенный по годам с учетом времени его получения.

Метод прямой капитализации может использоваться только тогда, когда прогнозируемый поток дохода представляет собой аннуитет или перпетуитет. Аннуитет – это поток дохода, являющийся постоянным (или изменяющийся с постоянным темпом) в течение конечного периода времени. Перпетуитет – это поток дохода, являющийся постоянным (или изменяющийся с постоянным темпом) в течение бесконечного периода времени. Прямая капитализация, безусловно, применима, когда прогнозируемый поток дохода является перпетуитетом – то есть, когда ожидаемый остаточный срок полезного использования оцениваемого нематериального актива бесконечен.