Специфика рынков недвижимости для государственного и муниципального собственников

В результате проводимых реформ на отечественных рынках недви­жимости сложилась весьма специфическая ситуация. С одной сторо­ны, государственные и муниципальные собственники, продолжая (хотя и изменившимися темпами) процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками, занимая особенно влия­тельные позиции, например, на первичных рынках жилья и нежилых помещений. При этом по закону государственные и муниципальные собственники являются равноправными участниками рыночных сде­лок, что особенно заметно, например, на вторичных рынках жилья и высококлассных офисов.

С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры устанавливают основные «правила игры» (инициируют и принимают законодательные и нормативные акты) для регулирова­ния рыночных взаимодействий, а также для управления имущест­венными отношениями в целом. По результатам таких регулирова­ний решаются проблемы эффективного наполнения центральных и местных бюджетов. Таким образом, за счет воздействия на имущест­венные отношения регулируются важнейшие показатели бюджетной эффективности государственного и муниципального управления в целом.

Жизненные циклы недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно рас­пределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его формирования и до окончания (пре­кращения, утраты, расформирования, уничтожения) срока жизни как данного объекта.

При этом примечательно, что для объектов недвижимости такие последовательности смен состояний затрагивают как их вещные, так и правовые характеристики. Поэтому начальное и конечное обрам­ление жизненного цикла объекта недвижимости - это не только фор­мирование и прекращение объекта как вещи, но и правовое оформ­ление этих явлений.

Так, без нормативного юридического оформления вновь создан­ный, законченный строительством объект (здание, сооружение, вы­деленный земельный участок и т.д.) не состоится как объект недви­жимости до момента официальных записей - акта государственной регистрации объекта недвижимости и регистрации прав на него.

Точно так же завершается жизненный цикл объекта недвижимо­сти - регистрацией прекращения объекта и прав на него.

3.2.2. Имущественные комплексы (предприятия)

В предыдущих параграфах рассматривались основные виды собст­венности вообще и отношения, связанные с их принадлежностью государству. Они являются объектом разнообразного государствен­ного регулирования как таковые (например, законодательства о зем­лепользовании, о недрах, о недвижимости и т.д.).

Однако это, конечно, базисная, но фоновая составляющая отно­шений собственности. Конкретная же экономическая жизнь протека­ет на поле, где действует множество субъектов. Это так называемые хозяйственные единицы (хозяйствующие субъекты)¹. Именно они, вступая в отношения собственности друг с другом (и государство здесь лишь первый среди равных), представляют собой агентов эко­номической деятельности, охватывающей все виды собственности одновременно. Они являются, с одной стороны, универсальными имущественными комплексами, с другой - социальными образова­ниями, в которых осуществляются все формы человеческой жизне­деятельности, это клеточки экономической и в большой мере - социальной жизни. Поэтому именно предприятия выступают первооче­редным после природных запасов объектом нашего внимания как объекты собственности.

При этом и отраслевая принадлежность (промышленное это пред­приятие или торговое, или поликлиника), и место нахождения (в Мо­скве или на Сахалине), и другие привычные «разделители» государ­ственного управления отходят на задний план. На первое место вы­ступают состав собственников и организационно-правовые формы предприятий.

Современным гражданским правом предусматривается строго определенный ряд хозяйственных организаций, т.е. организационно-правовых форм, в рамках которых (и только в рамках которых) мож­но осуществлять хозяйственную деятельность в России (табл. 3).

Таблица 3. Виды хозяйственных организаций в РФ

Коммерческие	Некоммерческие
• хозяйственные товарищества • хозяйственные общества • производственные кооперати­вы, государственные и муни­ципальные унитарные пред­приятия	• потребительские кооперативы • общественные и религиозные организации (объединения • благотворительные (иные) фонды • некоммерческие партнерства • учреждения

Таблица 4. Хозяйственные общества

Характеристики	ооо/одо	зао	оао
Число учредителей	1 и более	1-50	>50
Величина уставного капитала	100 МЗП	100 МЗП	1000 МЗП
Ответственность участников	доля УК -доля УК х п	доля УК	доля УК
Социальная близость участников	очень высокая	высокая	множественно-групповая
Защищенность контроля	max	достаточная	постоянная забота
Скорость принятия и реализация решений	max	ниже среднего	на пороге выживаемости
Доверие рынка (партнеров и инвесторов)	min —► высокое	среднее	высокое и высшее
Масштабы деятельности	мелкий бизнес	средний бизнес	крупный бизнес

МЗП - минимальная заработная плата, новая единица в нашей системе мер и весов; УК - уставный капитал

Мы охарактеризуем в данном разделе только открытые акционер­ные общества (ОАО), поскольку общества с ограниченной и допол­нительной ответственностью, и тем более товарищества с государст­венным участием встречаются очень редко, а государственные уни­тарные предприятия (ГУПы) рассматриваются в следующем разделе. Мы не рассматриваем закрытые акционерные общества потому, что во-первых, специфика ЗАО практически охватывается таким уни­версальным, богатым по содержанию объектом, как ОАО;

во-вторых, на практике именно ОАО с государственным участием составляют абсолютное большинство крупных хозяйственных орга­низаций.

Сравнительные характеристики различных хозяйственных орга­низаций приведены в табл. 4.