Определение состава недвижимости

Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость - это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. По­следующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как пространственная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.

Поскольку недвижимость является объектом права, полезно ука­зать логическое место недвижимости в общем ряду таких объектов.

Объекты гражданского права классифицированы в Гражданском ко­дексе (ГК РФ) в следующей иерархической последовательности: ви­ды объектов гражданского права, в том числе, недвижимые и дви­жимые вещи.

Особое место в ряду объектов недвижимости занимают предпри­ятия, которые трактуются как сложные вещи, как некоторые имуще­ственные комплексы. В состав такого имущественного комплекса включаются все виды движимого и недвижимого имущества, а также другие объекты права, обеспечивающие деятельность данного пред­приятия. К недвижимым компонентам имущественного комплекса предприятия относятся земельные участки, здания и со­оружения; к движимым - оборудование и инвентарь, продукция и сырье, права требования и долги; права обозначения (как, например: название фирмы, торговая марка), которые следует трактовать как нематериальные блага.

Понятие имущественных комплексов как сложных вещей весьма конструктивно. Именно оно позволяет объединять неразрывно связанные в нем различные типы вещей и объектов права, как, например: недвижимые и движимые компоненты, нематериальные активы. Тогда, наряду с выделенными в ГК РФ предприятиями, к подобной пра­вовой схеме недвижимости - имущественных комплексов можно при­вести другие комплексные объекты:

• объекты - памятники истории, культуры и архитектуры,

• охранные зоны (природные и городские),

• ландшафтные комплексы и т.п.

При этом общей для приведенного перечня имущественных ком­плексов является неразрывная связь компонентов, из которых они составлены:

• отдельные объекты недвижимости (земельные и лесные участ­ки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и мно­голетние насаждения),

• движимые вещи (как, например, выдающиеся художественные элементы интерьера и парковых ансамблей, культурные ценно­сти внутри объектов-памятников, исторические предметы, уни­кальные библиотеки и коллекции),

• именные знаки принадлежности (как, например: усадьба «Архан­гельское», дом-музей JI.H. Толстого, Новодевичий монастырь).

Конструктивной представляется также идея распространения приведенного определения недвижимости как сложного имущест­венного комплекса на такие крупномасштабные объекты, как муни­ципальное (городское) имущество. Тогда, например, имущественный комплекс города можно было бы трактовать как следующую сово­купность:

• множество отдельных объектов городской недвижимости, в том числе:

городские земельные участки,

участки недр (в том числе, с подземными инженерными ком­муникациями и иными подземными сооружениями типа метро, пешеходных переходов, подземных хранилищ и т.д.), здания и сооружения, городские леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты (и другие поверхностные вод­ные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, но со­ставляющие с городом единое целое);

• множество отдельных городских объектов - сложных имуще­ственных комплексов, таких, как:

имущественные комплексы различного рода унитарных пред­приятий и организаций,

имущественные комплексы ландшафтных и культурно-истори­ческих охранных зон и памятников (в рамках установленных границ города);

• множество движимых вещей и нематериальных активов, в том числе:

движимые вещи, составляющие неотъемлемые части названных выше сложных объектов недвижимости, ценные бумаги и др., уникальные символы и обозначения: исторические названия города и местностей, торговые марки и обозначения отдельных объектов, включающих символику города.