Земля как основа недвижимости

В определениях недвижимости основополагающей категорией яв­ляется земля. Земля - это естественная природная база, координаты местонахождения интересующих нас объектов, составляющих с зем­лей неразрывно целое - недвижимое. Эта целостность имеет пространственный характер. Ее разъединение нанесет объекту непо­правимый ущерб и, в принципе, прекратит его существование. При­вязка объектов недвижимости к земле, помимо названной физиче­ской «неразрывности», накладывает отпечаток и на управление не­движимостью, тесно переплетая его с земельным вопросом, весьма сложным в отечественной истории.

Выделяя земельные ресурсы из общего состава объектов недви­жимости, их целесообразно трактовать в более широком смысле -как природные ресурсы. иллюстрирует роль земли как базы для всех объектов недвижимости, созданных человеком и природой. Подчеркнем, что роль земли и земельных ресурсов как экономиче­ского фактора, безусловно, возрастает (в сравнении с традиционно основным их значением как обеспечивающего фактора сельскохо­зяйственной деятельности. И это так, если земельные ресурсы рас­сматривать^-? позиций градостроительной деятельности в целом, про­изводственной и социальной активности населения, эффективного использования, сохранения и развития лесных ресурсов и многолет­них насаждений, парков, рекреационных и природоохранных зон, дач и приусадебных участков и т.д.

Особенности земли как компонента производительных сил и в организации правоотношений собственников

Из известной совокупности видов производительных сил (земля -труд - капитал) землю выделяют следующие характерные особенно­сти:

• по своей природной основе земля обладает уникальными свой­ствами, которые обуславливают практическую невозможность появ­ления материальных благ без ее прямого или опосредованного уча­стия в производственном процессе,

• земля как производственный ресурс физически ограничена в пространстве, а ее искусственное приращение или воспроизводство весьма ограничено (активно занимаются этим только в Голландии, Алжире и Японии),

• наконец, земля играет интегрирующую роль, т.е. служит осно­вой не только производства, но и жизнеобеспечения, жизнеобитания в целом.

Специфическим является также двойственный характер земли как объекта правовых отношений, а именно:

• как компонент производительных сил земля, с одной стороны, в принципе могла бы участвовать в хозяйственном обороте с рас­пространением на нее всех видов прав, норм ответственности и

Следует отметить важный прикладной, рыночный аспект сочетания понятий земли и недвижимости в контексте Гражданского кодекса, который, в сущности, создает основы оборотоспособности недвижимого имущества и земли как одного из объек­тов такого имущества. Вот почему в определениях недвижимости присутствуют земельные участки, а не земельные ресурсы, обособленные водные объекты, а не водные ресурсы и т.д. Границы оборотоспособности конкретных видов природных ресурсов регулируются их специализированными кодексами и федеральными зако­нами (Земельным, Водным, Лесным кодексами и Законом о недрах), но уже в более широком толковании, чем только объекты недвижимости.

обязательств, устанавливаемых законодательными актами, в том числе, в условиях становления и развития рыночных процессов в экономике,

• в то же время эффективное управление земельными ресурсами как объектом собственности и вложения капитала в ее использование и развитие невозможны при правилах регулирования правоотноше­ний, строго ограниченных традиционными подходами, применяемы­ми для других компонентов производства.