Категории земель

Базовый характер земли предопределяет обширное разнообразие ка­тегорий земельных ресурсов. Известно множество классификаций земель, прикладное назначение которых определяется целями даль­нейшего использования той или иной классификации.

Так, исходя из проблем градостроительного регулирования, ра­ционального расселения и обеспечения нормальной жизнедеятельно­сти городского и сельского населения, обоснования генеральных планов развития территорий, целесообразным является разделение земель на городские и сельские земли. Тогда последовательно логич­ной представляется и принятая, например, в Великобритании «раз­двоенная» ориентация законодательства на регулирование отноше­ний земельных собственников соответствующих категорий земель -«Town & Country Planning Act» (в переводе, буквально, «Закон о го­родском и сельском планировании»). Соответственно существует и профессиональное разделение специалистов в области недвижимости в Королевском обществе RICS на тех, кто специализируется на го­родской и сельской недвижимости. Конечно, названное простейшее разделение затем детализируется в нормативно-законодательной базе и конкретных направлениях профессиональной деятельности спе­циалистов по недвижимости, по земельным ресурсам.

В целом при выборе конкретных классификационных признаков следуют нормативным или практическим информационным потреб­ностям, в частности:

• земельной статистики,

• сложившихся в стране или регионе направлений деятельности в агропромышленном комплексе,

• регулирования деятельности для конкретного вида природного ресурса, следуя принятым для него классификационным признакам,

• оценки земель в целях обеспечения их рыночного оборота и т.д. Так, в Нидерландах сельскохозяйственные земли разделяют на

следующие категории: пахота, сенокосы, пастбища и земли садовод­ства. Подобная отечественная классификация включает: пахотные, лесные, луговые и рекреационные земли. В США при оценке фер­мерских земель их разделяют на земли без построек и земли со всем комплексом фермерских построек.

Лесные земли, согласно Лесному кодексу РФ, могут разделяться на лесные и нелесные земли (не покрытые лесом), земли обороны, земли городских и других населенных пунктов. В свою очередь, зем­ли лесного фонда могут включать: земли лесов, сельскохозяйствен­ных угодий, болот, земли под дорогами и водами.

Представляет интерес разнообразие состава земель населенных пунктов, где, наряду с землями застройки (20,3%), присутствуют земли сельскохозяйственных угодий (60,3%), земли, занятые лесами (10,9%) и дорогами (8,5%).

Городские земли в рамках генеральных планов развития разделя­ют на земельные участки под жилыми строениями, земли под объек­тами муниципального хозяйства, промышленные территории, земли транспорта и инженерной инфраструктуры, зеленые зоны и пустыри. В свою очередь, рынки городских земельных участков можно клас­сифицировать по направлениям использования действующих или возводимых на них объектов: жилых, офисных, торговых, производ­ственных объектов, комплексов смешанного назначения, а также не­завершенных строек.

Если говорить о структурах земельного фонда регионов Россий­ской Федерации в целом, то, конечно, они различны. Тем не менее основные категории земель могут быть классифицированы достаточ­но единообразно.

Структура российского земельного фонда приведена выше, а ни­же представлена для примера структура распределения земельных участков в условиях крупного города (г. Москва, 90-е годы).

Направление использования	Доля территории
Жилые строения	23,70%
Объекты муниципального хозяйства	9,27%
Промышленные территории	12,97%
Транспорт и инженерная инфраструктура	5,00%
Зеленые зоны	41,71%
Пустыри	7,88%

Подобная классификация городских земель полезна не только при разработках градостроительных планов, но главное, при контроле и анализе их выполнения. Она показывает, например, актуальность таких градостроительных проблем, как:

• радикальное сокращение площадей городских земель под пус­тырями и свалками,

• увеличение зеленой зоны (например, до современного уровня западноевропейских городов - 50% и более),

• сокращение объемов и последующее преобразование промыш­ленных территорий в жилые и зеленые зоны.