Особенности, определяемые состоянием организационно-правовой базы переходного периода

Формирование недвижимости как объекта управления осложняется оставшимися как наследие предшествующей формации нерешенны­ми вопросами организационного и правового характера.

Так, исключение из правового поля российской жизни в течение семи десятилетий частной собственности, тотальный характер государственной собственности на землю и отсутствие земельного реги­стра, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к си­туации, когда для большинства объектов недвижимости и имущест­венных комплексов оказались незафиксированными и документаль­но не оформленными точные границы землеотводов. При этом для земельных участков и объектов недвижимости (зданий и сооруже­ний), находящихся на них, права собственности и возможности управления различны.

Значительное количество объектов недвижимости (в том числе жилья) приобрело своеобразный статус объектов с многими сособст-венниками. Например, для жилья - это сособственники из числа ча­стных физических и юридических лиц и муниципального собствен­ника; при этом со стороны муниципальных властей в подобных структурах оказались функционально задействованными многие от­раслевые ведомства (департаменты жилья, коммунальных услуг, ин­женерных сетей и др.).

Пока еще не получили должного развития механизмы установле­ния и регистрации сервитутов и иных обременении (например, для гарантий доступа к инженерным коммуникациям и другим инфра­структурным объектам общественного назначения); не разработана законодательная база и механизмы принудительного (для общест­венно необходимых целей) выкупа объектов недвижимости и спра­ведливых компенсаций за это.

Физический и моральный износ основных фондов требует сроч­ных и значительных инвестиций; при этом проблема инвестиций пе­реплетается с проблемой их гарантирования, в том числе с использо­ванием в качестве гарантий возврата или возмещения инвестицион­ных кредитов.

Пока не получили необходимого развития нормативная база и практический опыт управления недвижимостью в названных пере­ходных условиях; при этом возможные в таких условиях механизмы управления для товариществ собственников жилья (кондоминиумов), доверительного управления находятся в начальных стадиях станов­ления, конструктивные прецеденты единичны и развиваются со зна­чительными трудностями.

Многоотраслевая внутренняя структура недвижимости

Напомним, что, согласно определениям Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации, понятие недвижимости включает объекты раз­личной отраслевой принадлежности: земельные участки и участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что неразрывно связано с землей: здания и сооружения, леса и многолетние насажде­ния. Подобная многоотраслевая множественность недвижимости по­рождает с самого начала разработок систем эффективного управле­ния необходимость гибко учитывать традиционно сложившиеся (и, безусловно, весьма обоснованные) ведомственные разделения власт­ных структур, имеющих прямое отношение к недвижимости. Это, в частности, различные государственные и региональные комитеты и департаменты по лесному хозяйству, недрам, земельным вопросам, охране природы и памятников и т.д.