13 Определение инвестиционной недвижимости

Согласно МСФО (IAS) 40 инвестиционная недвижимость - недвижимость, находящаяся во владении кредитной организации с целью получения арендных платежей, или прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в обычной деятельности и не для продажи. Для признания ее инвестиционной недвижимость должна представлять собой землю, или здание, или часть здания, или и то, и другое. Владеть инвестиционной недвижимостью должен сам собственник или арендатор по договору финансовой аренды.

При определенных условиях в качестве инвестиционной недвижимости в отчетности по МСФО может быть отражена и недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды.

Модель учета по справедливой стоимости

Если применяется модель учета по справедливой стоимости после первоначального признания, все объекты инвестиционной недвижимости оцениваются по справедливой стоимости, за исключением случая, когда такую стоимость нельзя надежно определить.

Для инвестиционной недвижимости, которой владеет арендатор по договору операционной аренды, должна применяться только модель учета по справедливой стоимости.

Изменение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости признается в составе прибыли или убытка в периоде возникновения.

МСФО (IAS) 40 так характеризует справедливую стоимость инвестиционной недвижимости: это цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию. Это определение применимо к справедливой стоимости всех объектов по МФСО, а не только к инвестиционной недвижимости. Особо отмечается, что при определении справедливой стоимости не следует вычитать затраты, которые могут возникнуть при реализации или ином выбытии актива.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночные условия на конец отчетного периода, то есть она характерна для установленной даты. Наилучшим ее подтверждением являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии, являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров. Кредитной организации необходимо выявить любые различия в характере, местонахождении или в условиях договоров аренды и других договоров в отношении данного объекта недвижимости.

Модель учета по фактическим затратам

Если кредитная организация выбрала модель учета по фактическим затратам, она оценивает все объекты инвестиционной недвижимости после первоначального признания в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Исключение составляют объекты, которые классифицируются в качестве недвижимости, предназначенной для продажи согласно МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Переводы объектов

Перевод объектов в состав или из состава инвестиционной недвижимости производится только при изменении их назначения.

Инвестиционная недвижимость по МСФО также может быть переклассифицирована в долгосрочные активы, предназначенные для продажи, согласно МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Переклассификация долгосрочных активов, классифицируемых как «предназначенные для продажи», требует соблюдения следующих условий:

- данные активы имеются в наличии для немедленной продажи в их текущем состоянии;

- руководство утвердило программу поиска покупателя, и банк приступил к ее реализации;

- активы становятся предметом предложения на рынке по цене, сопоставимой с их справедливой стоимостью;

- ожидается, что продажа будет осуществлена в течение 12 месяцев с момента переклассификации;

- отсутствует вероятность существенного изменения плана продажи или его отмены.

Выбытие

Признание объекта инвестиционной недвижимости прекращается и объект исключается из отчета о финансовом положении при его выбытии или окончательном изъятии из эксплуатации, когда от выбытия объекта не ожидается экономической выгоды. Выбытие объекта согласно МСФО происходит путем его реализации или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга.

Финансовый результат, возникающий вследствие выбытия и списания инвестиционной недвижимости, определяется как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива. Прибыль или убыток признается в том периоде, в котором произошло выбытие или списание.

В случае отсрочки оплаты полученное возмещение первоначально отражается по эквиваленту цены при условии незамедлительного платежа денежными средствами. Разница между фактическим возмещением и таким эквивалентом признается в составе прибылей и убытков как процентная выручка по МСФО (IAS) 18 «Выручка».

14. Классификация инвестиционной недвижимости

Имуществом организации, например, являются:

• основные средства;

• инвестиционная собственность;

• запасы;

• нематериальные активы.

Для классификации имущества выделим следующие классификационные признаки:

• объект классификации;

• правовое основание пользования имуществом;

• целевое назначение.

Принципы отражения в учёте рассматриваемых видов материальных активов

Наименование	Отражение в отчётности
Основные средства	Отражается по остаточной (балансовой) стоимости или по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения
Инвестиционная собственность	Отражается по остаточной стоимости или по справедливой стоимости
Запасы	Оценивается по наименьшей их двух величин: себестоимости и чистой цены реализации (возможная продажная цена за вычетом затрат на доработку и реализацию)
Нематериальные активы	Отражается по остаточной (балансовой) стоимости или по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения

15. Первоначальная и последующая оценка инвестиционной недвижимости

Признание и оценка при признании

Инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 следует признавать как актив только в случаях, когда:

- существует вероятность поступления в кредитную организацию будущих экономических выгод, связанных с этой недвижимостью;

- можно надежно измерить ее стоимость.

Такие принципы применяются ко всем активам, признаваемым в МСФО-отчетности, и инвестиционная недвижимость не является исключением. Точно такие же критерии применяются и для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве недвижимости, временно не используемой в основной деятельности.

В соответствии с этим принципом кредитная организация оценивает все затраты (первоначальные и понесенные впоследствии) на инвестиционное имущество в момент возникновения. Затраты на повседневное обслуживание не включаются в балансовую стоимость инвестиционной недвижимости, а признаются расходами по мере возникновения.

При первоначальном признании в МСФО-отчетности инвестиционная недвижимость оценивается по фактическим затратам. Если она была приобретена у третьих лиц, то в состав фактических затрат входят цена покупки и все прямые затраты (налоги, затраты на юридические услуги и др.). Затраты, которые необходимы для приведения недвижимости в состояние надлежащего функционирования, также включаются в ее стоимость.

При отсрочке оплаты за недвижимость фактические затраты необходимо дисконтировать, то есть выразить их как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница от применения дисконтирования будет отражаться как расход в течение всего срока отсрочки.

Если недвижимость находится у кредитной организации по договору финансовой аренды, то при первоначальном признании актив признается по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости или приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма при этом признается как обязательство. Такой подход аналогичен МСФО (IAS) 17 «Аренда».

МСФО (IAS) 40 уделяет особое внимание приобретению объектов инвестиционной недвижимости путем обмена. В общем случае стоимость такого имущества измеряется по справедливой стоимости. Если приобретаемый актив не может быть измерен по справедливой стоимости, его стоимость считается равной балансовой стоимости переданного актива.

Оценка после признания

МСФО (IAS) 40 дает возможность кредитным организациям выбрать и закрепить в учетной политике одну из моделей учета инвестиционной недвижимости, которую впоследствии будет применять ко всем ее объектам:

- учет по справедливой стоимости;

- учет по фактическим затратам.

При использовании модели учета по справедливой стоимости такое определение необходимо для оценки объекта инвестиционной недвижимости. При использовании модели учета по фактическим затратам определение справедливой стоимости необходимо для раскрытия информации.

Международными стандартами приветствуется, но не требуется, чтобы справедливая стоимость инвестиционной недвижимости была определена на основе оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также на основе недавнего опыта проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и местонахождения, что и объект оценки.

16. Дисконтирование денежных потоков. Будущая и текущая стоимость.

Взаимосвязь времени и денег:

·        деньги тратятся с целью получения прибыли;

·        финансовые вложения должны давать дополнительную прибыль или экономию, чтобы оправдать эти траты. Однако, мы должны отметить, что величина прибыли или дохода должна быть достаточно высокой для того, чтобы окупить вложения;

·        финансовые вложения можно считать эффективными в том случае, если они дают как минимум такую прибыль или такой доход, уровень которого компенсирует инвестору продолжительность отрезка времени, в течение которого он должен ждать его получения.

Таким образом, при оценке программ финансовых вложений необходимо установить, дадут ли финансовые вложения достаточную прибыль с учетом их разновременности. Метод дисконтирования денежных потоков – это метод оценки, который принимает в расчет изменение стоимости денег во времени.

Важно понять, что применение дисконтированной стоимости денег не зависит от инфляции. Другими словами, даже если инфляция равняется нулю, деньги все равно имеют стоимость с учетом будущих доходов, которые они могут принести при инвестировании (теория вмененных издержек или упущенной выгоды).