Специальная литература

1. Болтанова, Е. С. Земельное право: учебник / Е. С. Болтанова. – М. : РИОР, 2009.

2. Демичев, Д. М. Право собственности на природные объекты и природные ресурсы // Экологическое право: учеб. пособие / С. А. Балашенко, Д. М. Демичев. – Минск : Ураджай, 2000. – С. 116–137.

3. Демичев, Д. М. Земельное право: учеб. пособие / Д. М. Демичев. – Минск : Академия управления при Президенте Респ. Беларусь, 2005.

4. Демичев, Д. М. Экологическое право: учебник / Д. М. Демичев. – Минск : Вышэйшая школа, 2007.

5. Демичев, Д. М. Земельное право: учеб. пособие / Д. М. Демичев. – Минск : Адукацыя i выхаванне, 2009.

6. Ерофеев, Б. В. Земельное право: учебник для вузов / Б. В. Ерофеев; под ред. акад. Г. В. Чубукова. – М. : Новый Юрист, 1998.

7. Жариков, Ю. Г. Нормы земельного права // Земельное право: учебник / Ю. Г. Жариков; под ред. С. А. Боголюбова. – М. : ООО «ТК Велби», 2002. – С. 51–53.

8. Земельное право: учебник / под ред. С. А. Боголюбова. – М. : ООО «ТК Велби», 2002.

9. Земельное право России: учебник по специальности «Правоведение» / под ред. В. В. Петрова. – М. : СТОГЛАВЪ, 1995.

10. Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле / под общ. ред. С. А. Балашенко, Н. А. Шингель. – Минск : Дикта, 2009. – 720 с.

11. Краснова, И. О. Земельное право: элементарный курс / И. О. Краснова. – М. : Юристъ, 2001.

12. Станкевич, Н. Г. Земельное право Республики Беларусь: учеб. пособие / Н. Г. Станкевич. – Минск : Амалфея, 2000.

13. Станкевич, Н. Г. Земельное право: учеб. пособие / Н. Г. Станкевич. – Минск : Книжный Дом, 2003.

14. Сырых, Е. В. Земельное право: учебник для вузов / Е. В. Сырых. – 2-е изд., перераб. и дополн. – М. : ЮСТИЦИНФОРМ, 2005.

5. Право собственности на землю

5.1. Понятие и признаки права собственности на землю. Право собственности на землю как правовой институт и как субъективное право

Собственность в широком смысле – это система исторически изменяющихся объективных отношений между людьми в процессе производства, обмена, потребления, характеризующих присвоение средств производства и предметов потребления; это присвоение, обретение чего-либо в свою власть, в свою принадлежность. К. Маркс рассматривал собственность в связи с отношением к предметам «как к своим собственным». В Кодексе Наполеона отмечалось, что «собственность есть право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом».

Отношениям собственности в любом обществе принадлежит первостепенная, главенствующая роль, поскольку основу экономической жизни составляет совершающийся в определённой исторической форме процесс производства. Собственность на средства производства, и в первую очередь на средства труда как наиболее их активную часть, характеризует сущность социально-экономических отношений, господствующих в любой общественно-экономической формации. Иными словами, собственность – это особый вид общественных отношений, заключающийся в том, что одни лица свободно и «абсолютным образом» владеют, пользуются и распоряжаются вещью или объектом, а вмешательство других лиц в это владение не допускается.

В узком смысле понятие «собственность» отождествляется с имуществом, принадлежащим определённому лицу на праве собственности.

Общественные отношения, определяющие положение участников производства материальных благ к предметам производства – орудиям труда, средствам и продуктам производства и проч., являются экономическими отношениями собственности.

С помощью законодательства государство устанавливает правовые нормы, которые регламентируют существующие формы собственности, а также общественные отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом, принадлежащим государству либо определённым лицам. Таким способом экономические отношения собственности приобретают форму юридических отношений, а субъекты собственности наделяются правом собственности, ибо волевые отношения собственности не могут развиваться вне правовых рамок, без принудительной силы и охраны со стороны государства.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ собственнику, предусматривающих объём и содержание его прав в отношении принадлежащего ему (собственнику) имущества, а также способы и пределы осуществления этих прав.

Отношения собственности на землю являются неотъемлемой составной частью экономических отношений собственности в целом. Впервые в мировой истории частная собственность на землю возникла в общинах античного Средиземноморья с правом распоряжения землёй. Для античного способа производства характерным было главенство частной собственности свободных граждан в рамках полиса [Полис (англ. policy) – город-государство, особая форма социально-экономической и политической организации общества, типичная для Древней Греции. Представлял собой объединение частных землевладельцев, а также граждан, занимающихся различными промыслами и ремёслами, которые, будучи полноправными его членами, имели право на собственность. Несмотря на противоречия между крупным и мелким землевладением, различия в формах и размерах собственности, а также разделение граждан полиса на различные социальные слои, граждане полиса конституировались как особая социальная общность]. В античном обществе только землевладелец мог являться полноправным гражданином и только гражданин – полноправным землевладельцем. Чужаки, союзники, метеки [Метеки (греч. metoikoi) – в Древней Греции чужеземцы, а также рабы, отпущенные на волю. Они были лично свободны, но не имели политических прав. Среди метеков встречались богатые рабовладельцы, торговцы, владельцы ремесленных мастерских], а также иные лица, не пользовавшиеся политическими правами, не имели права собственности на землю. Они имели лишь право пользования землёй, которое могло быть и отменено. В римской провинции полноправными собственниками земли считались император и римский народ. Наряду с частной существовала и государственная собственность на землю (в Риме – ager publicus) и собственность зависимых от крупных землевладельцев групп населения, организованных по племенному принципу в греческих государствах.

В дореволюционное время в Беларуси как составной части Российской империи в системе правового регулирования «общество – природа» заглавную роль играло земельное право. Через свои регулятивные нормы оно выражало интересы общества в использовании природных ресурсов. В соответствии с данным правом земля являлась объектом частной собственности, а следовательно, предметом всевозможных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, наследования, залога и проч.

Будучи ключевым институтом большинства отраслей права, с развитием рыночных отношений и вовлечением земли в гражданский оборот право собственности занимает одно из центральных мест и в земельном праве.

Право собственности на землю – это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками гражданами, юридическими лицами и государством в лице его правомочных органов.

Являясь важнейшим из вещных прав, право собственности предполагает наличие у собственника трёх юридически необходимых и исключительных правомочий: прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Все три указанные правомочия носят определённым образом выраженный как физический, так и юридический характер.

Физический аспект заключается в возможности собственника как обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности.

Юридический аспект заключается в том, что правомерность указанных действий закрепляется юридически в соответствующих документах или правовых актах.

В понятие права собственности на землю можно включить:

• институт земельного права, нормы которого содержатся в Конституции Республики Беларусь, Кодексе о земле, иных актах законодательства (например, установления статьи 13 Конституции Республики Беларусь, в соответствии с которыми земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства; или положения статьи 12 Кодекса о земле, которые определяют, что собственность на землю в Республике Беларусь может быть государственной и частной);

• земельные правоотношения, в которых выступают субъекты права собственности и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей (например, в соответствии со статьёй 29 Кодекса о земле районные исполнительные комитеты принимают решения об изъятии и предоставлении земельных участков из земель в границах районов, при необходимости переводят земли из одних категорий и видов в другие, принимают решения об установлении и прекращении ограничений (обременений) прав на такие земельные участки, изменяют целевое назначение предоставленных ими земельных участков и условия их отвода в соответствии с законодательными актами и т.д. Однако в правоотношениях по возникновению права земельной собственности помимо указанных лиц участвуют также государственные органы, регистрирующие сделку по приобретению земельного участка, землеустроительные службы, обязанные определить границы земельного участка в натуре (на местности), и др.);

• субъективные правомочия землепользователей (например, в соответствии со статьёй 69 Кодекса о земле землепользователи имеют право на совершение определённых действий, предусмотренных указанной статьёй. Вместе с тем, согласно иным статьям Кодекса о земле, они имеют право воздерживаться от действий, нарушающих права других землепользователей и владельцев земельных участков (статья 70 Кодекса о земле), не совершать действий, нарушающих порядок пользования природными объектами, и др.);

• юридический факт, порождающий определённые правоотношения как для собственников, так и для иных лиц (например, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 (п. 7) документом, удостоверяющим право на земельный участок у гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации).

Отличительными особенностями права собственности на землю являются:

– доминирующее положение граждан среди субъектов права собственности на землю;

– обширность содержания (предполагает наличие у собственника значительных правомочий, которые отсутствуют у других пользователей земли, ибо только собственник вправе распоряжаться землёй в полном объёме);

– независимость собственника земли (земельного участка). Осуществляя владение, пользование и распоряжение землёй, он полностью свободен, но в рамках закона;

– исключительное обладание собственником землёй на основе титула как основания права на землю (иные лица титула не имеют).

В юридической литературе понятие «право собственности» трактуется как особый правовой институт земельного права, содержащий систему норм, направленных на обеспечение рационального использования и охраны земель, как субъективное право, т.е. совокупность прав и обязанностей конкретных собственников [Ерофеев, Б. В. Экологическое право России / Б. В. Ерофеев. – М., 1996. – С. 320]. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые другие авторы [Бобылев, А, И. Правовой режим использования и охраны природных объектов и природных ресурсов: учеб. пособие / А. И. Бобылев, Д. М. Демичев, Н. А. Шингель. –Минск, 1993. – С. 9]. Б. В. Ерофеев в понятие права собственности на землю включает институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции Российской Федерации (статьи 8, 9, 36), Земельном кодексе и ряде иных законодательных и нормативных правовых актов подзаконного характера [Ерофеев, Б. В. Земельное право: учебник для вузов / Б. В. Ерофеев; под ред. акад. Е. В. Чубукова. – М. : Новый Юрист, 1998. – С. 163]. Правовой институт земельной собственности, являясь своеобразной общностью юридических норм внутри отрасли земельного права, обеспечивает цельное самостоятельное регулирование группы отношений земельной собственности, воплощая в своём содержании особую юридическую конструкцию.

Право собственности на землю рассматривается не только как правовой институт собственности, но и как субъективное право. Согласно положениям общей теории права, субъективное право – это обеспеченная законом мера возможного поведения субъекта права, направленного на достижение целей, связанных с удовлетворением интересов данного субъекта. В земельном праве субъективное право рассматривается как совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землёй. Субъективное право включает в себя как возможность самостоятельно совершать определённые действия (поведение), так и возможность требовать определённого поведения (действий или воздержания от действий) от другого лица, поскольку такое поведение обусловливает осуществление субъективного права. Так, собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им в рамках закона самостоятельно, не прибегая к помощи других лиц, не требуя от них совершения каких-либо действий. Такие субъективные права именуются абсолютными правами. Они защищаются от каждого, кто своим поведением препятствует осуществлению этих прав. Субъективному праву собственности на землю как абсолютному праву противостоит неопределённое число лиц, обязанных воздерживаться от совершения действий, ущемляющих права собственника и препятствующих ему осуществлять свои права.

По договору купли-продажи земельного участка продавец вправе требовать от покупателя уплаты стоимости участка, т.е. совершения определённого действия (исполнения обязанности). Такие субъективные права именуются относительными. В случае нарушения субъективного права оно защищается законом в принудительном порядке путём предъявления в суде или ином государственном органе притязания к нарушителю субъективного права.

Таким образом, субъективное право земельной собственности можно рассматривать как совокупность правомочий собственников земель (земельных участков) по владению, пользованию и распоряжению землёй, осуществляемых ими (собственниками) самостоятельно, на основании установлений закона.

5.2. Формы и виды права собственности на землю. Право государственной собственности на землю. Право собственности на землю иностранных государств и международных организаций. Право частной собственности на землю. Право собственности на земельные участки юридических лиц

Формы и виды права собственности на землю

Длительный исторический период в бывшем СССР и союзных республиках все природные ресурсы – недра, воды, леса, включая землю, – рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Единым собственником земли было государство. Государственная собственность на землю рассматривалась как важнейшее средство развития производительных сил страны и важнейшее условие рационального использования земли. Земля находилась в собственности государства и предоставлялась только на праве пользования. Земельный фонд не имел ни стоимости, ни цены. Титул пользователя был единственным, на основе которого осуществлялось использование земли. Все эти обстоятельства определяли неотчуждаемость природных ресурсов, в том числе земли, их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Первая попытка устранения противоречий между производительными силами и производственными отношениями, порождённых исключительной государственной собственностью на землю, была предпринята ещё в советское время с принятием 28 февраля 1990 г. Основ законодательств Союза ССР и союзных республик о земле (далее – Основы), а затем Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» [Ведомости Съезда народн. депутатов СССР и Верховн. Совета СССР. – 1990. – № 1. – Ст. 164]. Эти важнейшие нормативные правовые акты, сохранив государственную собственность на землю в качестве единственной формы земельной собственности, тем не менее установили множественность субъектов этой собственности. Субъектами государственной собственности на землю были признаны союзные и автономные республики, края, области, автономные образования. Основами был введён новый институт земельного права – право землевладения. С их принятием была по существу ликвидирована монополия исключительной собственности союзного государства на землю и другие природные ресурсы. За Союзом ССР закреплялось только право владения и пользования землёй в установленных законом случаях без права распоряжения ею.

Вместе с тем Основы не содержали понятий права собственности на землю и права государственной собственности на землю. В них отсутствовали установления относительно права частной собственности на землю. С их принятием земля ещё не включалась в гражданский оборот.

Принятая на заключительном этапе социалистического периода развития нашего государства Декларация Верховного Совета Белорусской ССР от 27 июля 1990 г. о государственном суверенитете [СЗ БССР. – 1990. – № 22. – Ст. 432; Ведомости Верховн. Совета Респ. Беларусь. –1991. – № 31. – Ст. 536] впервые установила право государственной собственности Республики Беларусь на свои природные ресурсы, в том числе и на землю. Исключительные права владения, пользования и распоряжения землёй были закреплены за белорусским народом. В дальнейшем право собственности на землю было закреплено в Законе БССР от 11 декабря 1990 г. «О собственности в Белорусской ССР» [Ведомости Верховн. Совета Белорусской ССР. – 1990. – № 2. – Ст. 13]. Законом было определено, что вся собственность в Белорусской ССР выступает в форме:

1) частной собственности;

2) коллективной собственности;

3) государственной собственности.

В свою очередь, государственная собственность подразделялась на два вида:

– собственность Белорусской ССР (республиканская собственность);

– собственность административно-территориальных образований (коммунальная собственность).

В соответствии со статьёй 41 данного Закона в собственности республики находились земля, её недра, воздушное пространство над территорией республики, внутренние водоёмы, леса и другие природные ресурсы. При этом земля определялась, в соответствии с Законом, в качестве объекта права собственности исключительно Республики Беларусь.

Принятый одновременно Кодекс Белорусской ССР о земле от 11 декабря 1990 г. также установил, что земля является республиканской собственностью. В статье 2 Кодекса о земле закреплялось только право граждан на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определялись актами земельного законодательства. Кодекс ввёл в земельно-правовую практику новый титул – титул землевладения. Вместе с тем в Кодексе отсутствовали положения о праве собственности на землю физических и юридических лиц.

Таким образом, ни Законом БССР от 11 декабря 1990 г. «О собственности в Белорусской ССР», ни Кодексом о земле 1990 г. частная собственность на землю в прямой форме не была установлена.

Коренные преобразования, прежде всего в политической жизни, в постсоветский период трансформировали и правоотношения собственности. С учётом изменившейся социально-политической ситуации в стране, связанной с распадом СССР и падением социалистического строя, Верховный Совет Республики Беларусь 11-го созыва 1 октября 1991 г. принял постановление «О признании права частной собственности на землю на территории Республики Беларусь» [Ведомости Верховн. Совета Респ. Беларусь. – 1991. – № 30. – Ст. 526]. В соответствии с данным постановлением был разработан и представлен на рассмотрение двенадцатой сессии высшего законодательного органа республики в июне 1993 г. проект Закона «О праве собственности на землю» [Ведомости Верховн. Совета Респ. Беларусь. – 1993. – № 23. – Ст. 285], который был принят 16 июня 1993 г. Статья 4 данного Закона устанавливала, что субъектами права частной собственности на землю могли быть только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на её территории или приравненные к постоянно проживающим. Кроме того, Закон определял порядок сделок с земельными участками, установления нормативной и льготной цены земли, наследования и правопреемственности в отношении земельных участков, залога (ипотеки) земельных участков и передачи их в аренду. При этом Закон чётко установил, что земельные участки, находящиеся в собственности граждан, отчуждаются при условии сохранения целевого назначения этих земель в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.

В декабре 1997 г. Национальным собранием Республики Беларусь был принят и подписан Президентом Республики Беларусь, по существу, новый вариант Закона «О праве собственности на землю» [Ведомости Нац. собрания Респ. Беларусь. – 1997. – № 36. – Ст. 767]. Данный Закон чётко определял формы земельной собственности, устанавливал основания возникновения, изменения и прекращения частной собственности на землю, регулировал порядок осуществления прав и обязанностей собственников земли. С принятием и вступлением с 1 января 1999 г. нового Кодекса Республики Беларусь о земле Закон «О праве собственности на землю» утратил силу.