8.5. Экономико-правовое обеспечение охраны и использования земель Экономическая оценка земель

Земельные участки как объекты гражданских прав подлежат оценке. Экономическая оценка земель осуществляется для определения показателей, характеризующих качество земельных участков. Оценке подлежат земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов (городов, посёлков городского типа и сельских населённых пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства, а также земли других категорий. Оценка земель населённых пунктов проводится в сроки, определённые Советом Министров Республики Беларусь.

Оценка земель проводится согласно Положению об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утверждённому Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2006. – № 168. – 1/7999], в соответствии с которым земельные участки (наряду с предприятиями как имущественными комплексами, капитальными строениями, изолированными помещениями, не завершёнными строительством объектами, машинами, оборудованием, транспортными средствами и другими материалами и имуществом) являются объектами гражданских прав, подлежащими оценке.

Согласно статье 1 Кодекса о земле, кадастровая оценка земель и земельных участков – это определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определённую дату для целей, предусмотренных законодательством. Она проводится в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. Содержание и технология работ», утверждённым приказом Госкомимущества от 28 марта 2011 г. № 98 и введённым в действие с 1 мая 2011 г. По своему содержанию кадастровая оценка земель является экономической оценкой и проводится с учётом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Кадастровая оценка земель и земельных участков проводится за счёт республиканского или местных бюджетов. Заказчиками её проведения выступают Госкомимущество, исполнительные комитеты, а также физические лица. Исполнителями работ по кадастровой оценке земель могут выступать организации, имеющие право осуществлять оценочную деятельность в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615.

Результатом кадастровой оценки земель является их кадастровая стоимость, которая представляет собой расчётный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка – это расчётная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включённая в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Стоимость объектов оценки, в том числе земельных участков, определяется в соответствии с государственными стандартами Республики Беларусь по оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками [Оценщик – физическое лицо, аттестованное в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, проводящее независимую оценку лично как индивидуальный предприниматель либо в качестве работника индивидуального предпринимателя или юридического лица – исполнителя оценки].

Сведения о кадастровой стоимости земель и земельных участков, полученные при проведении их кадастровой оценки, а также при уточнении их кадастровых стоимостей с учётом изменения цен на рынке недвижимости, включаются в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, который ведётся в соответствии с Инструкцией, утверждённой постановлением Госкомимущества от 3 июня 2010 г. № 37 [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2010. – № 183. – 8/22596].

Регистр стоимости земельных участков является частью государственного земельного кадастра и содержит сведения о кадастровых стоимостях земель, земельных участков, полученных при:

– проведении их кадастровой оценки (дооценки);

– уточнении их кадастровых стоимостей с использованием поправочных коэффициентов, учитывающих изменение цен на рынке недвижимости.

Указанный регистр стоимости ведётся Госкомимуществом на бумажных и электронных носителях и состоит из базы данных регистра стоимости, которая содержит сведения:

– о кадастровой стоимости земельных участков, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, на дату оценки;

– о характеристиках земельного участка (площадь, адрес (местоположение), целевое назначение) по данным регистра недвижимости;

– о базовой стоимости земель населённых пунктов Республики Беларусь на дату оценки;

– о кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочных зон земель населённых пунктов, земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов, а также земель, расположенных за пределами населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, на дату оценки;

– о кадастровой стоимости 1 кв. м земель, земельных участков по состоянию на 1 января календарного года для определения налоговой базы земельного налога;

– о наименовании валюты, в которой выполнена оценка;

– об официальном курсе белорусского рубля к иностранной валюте, установленном Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки и 1 января календарного года;

– о наименовании организации, выполнившей работы по кадастровой оценке земель.

Кроме того, земельным законодательством предусмотрено проведение кадастровой оценки земель населённых пунктов. Кадастровая оценка земельных участков населённых пунктов – это оценка указанных земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном, градостроительном и других кадастрах, в утверждённой градостроительной документации, государственной системе мониторинга земельного рынка. При проведении кадастровой оценки земель населённых пунктов проводится оценочное зонирование, т.е. разделение на оценочные зоны – части земель населённого пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади. Количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населённых пунктов. Как правило, в сельских населённых пунктах оценочные зоны не выделяются. Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного после проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утверждённых кадастровых стоимостей земель оценочных зон.

Сведения о базовой стоимости земель населённых пунктов Республики Беларусь включают:

– наименование населённого пункта;

– категорию населенного пункта;

– базовую стоимость земель населённого пункта;

– дату оценки;

– наименование местного исполнительного комитета, утвердившего результаты кадастровой оценки и поправочные коэффициенты;

– номер и дату решения местного исполнительного комитета об утверждении результатов кадастровой оценки;

– номер записи и дату внесения сведений в регистр стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости 1 кв. м земель оценочных зон земель населённых пунктов, земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов, а также земель, расположенных за пределами населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, включают:

– наименование населённого пункта (садоводческого товарищества, дачного кооператива, сельского (поселкового) Совета и др.);

– базовую стоимость земель населённых пунктов;

– номер оценочной зоны;

– границу оценочной зоны;

– кадастровую стоимость 1 кв. м земель оценочной зоны по всем видам функционального использования земель;

– дату оценки;

– наименование валюты, в которой выполнена оценка;

– официальный курс белорусского рубля к иностранной валюте, установленный Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки;

– наименование местного исполнительного комитета, утвердившего результаты кадастровой оценки, поправочные коэффициенты;

– номер и дату решения местного исполнительного комитета об утверждении результатов кадастровой оценки, поправочных коэффициентов;

– наименование исполнителя оценки;

–номер записи и дату внесения сведений в регистр стоимости.

Земли населённого пункта оцениваются отдельно по каждому из следующих перечисленных видов их функционального использования:

– жилая многоквартирная зона;

– жилая усадебная зона;

– производственная зона;

– общественно-деловая зона;

– рекреационная зона.

Результаты кадастровой оценки земель утверждаются:

– сельскохозяйственных земель – Госкомимуществом;

– населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, иных земель – исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией.