Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое принцип оценки.

2. В чем заключается принцип полезности.

3. Сформулировать принцип замещения.

4. Сформулировать принцип ожидания.

5. Перечислите принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.

6. Перечислите принципы, связанные с объектами недвижимости.

7. Сформулируйте принцип предельной продуктивности.

8. В чем заключается принцип наиболее эффективного использования земельного участка.

9. Перечислите этапы процесса оценки.

10. Зачем определяется наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости?

Тема 9. Методы оценки стоимости недвижимости.

Метод сравнения продаж (рыночный подход). Алгоритм рыночного подхода. Правило корректировки, поправки. Затратный подход оценки стоимости недвижимости. Алгоритм затратного подхода. Методы определения полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения. Определение стоимости земельного участка. Виды износа и его определение: физический, функциональный, внешний износы. Доходный метод. Метод валовой ренты. Метод прямой капитализации. Метод дисконтирования денежных потоков. Определение ставки капитализации.

Рекомендуемая литература: 1, C. 69-123, [2], [4], 5, C. 127-142, [6], [9], [12], [23], [31].

Методические указания

Рассмотреть три подхода к оценке недвижимости: рыночный, доходный и затратный. Оценить случаи применения каждого подхода, их плюсы и минусы. Изучить алгоритм затратного подхода, методы определения полной восстановительной стоимости (метод количественного анализа, индексный метод, метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы). Дать определение понятию «износ», определить сущность устранимого и неустранимого износа. Изучить методы определения трех видов износа: физического, функционального и внешнего. Рассмотреть методы определения стоимости земельного участка.

Изучить алгоритм рыночного подхода. Рассмотреть метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора, а также технологию реализации метода анализа продаж и три этапа ее реализации:

- выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке;

- проверка достоверности информации о сделке;

- внесение поправок к цене с учетом различий методу оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Обозначить элементы сравнения, влияющие на стоимость объектов и набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотреть процесс и последовательность внесения поправок, расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации.

Изучить доходный подход оценки недвижимости. Рассмотреть метод прямой капитализации расчета операционного дохода. Дать понятие и содержание статей операционных расходов. При расчете рыночной стоимости объекта рассмотреть метод дисконтирования денежных потоков и последовательность его проведения.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Какие методы оценки недвижимости существуют в рыночном подходе?

2. Что из себя представляет рыночный подход в оценке недвижимости?

3. Какова последовательность определения стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж?

4. Перечислите основные критерии выбора объектов-аналогов?

5. Что такое поправочные корректировки?

6. По каким элементам проводятся корректировки?

7. Как формулируется правило корректировки?

8. Что из себя представляют процентные поправки?

9. Какие существуют методы определения поправок в денежном выражении?

10. В чем заключаются достоинства и недостатки метода сравнительного анализа продаж?

11. В чем суть доходного метода к оценке недвижимости?

12. Какой алгоритм оценки объектов недвижимости с помощью доходного подхода?

13. Назовите методы определения ставки капитализации?

14. Какова последовательность дисконтирования денежных потоков?

15. Что входит в операционные расходы?