Тема 4. Рыночный подход оценки стоимости недвижимости (2 часа)

На занятии рассматривается алгоритм рыночного подхода. Правило корректировки, поправки. Решаются задачи по определению стоимости недвижимости с использованием рыночного метода, задачи по определению корректировок: анализ парных продаж, регрессионный анализ, относительный сравнительный анализ.

Рекомендуемая литература: [1], [2], 3, [6], [9].

4. Индивидуальные домашние задания

4.1. Общие методические указания

В соответствии с учебным планом учебного процесса предусмотрено выполнение одного индивидуального домашнего задания (ИДЗ).

При выполнении индивидуального задания студентам необходимо:

1. раскрыть суть теоретического вопроса;

2. решить задачу на тему «Шесть функций сложного процента»;

3. решить задачу на тему «Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости»;

4. решить задачу на тему «Доходный подход к оценке объектов недвижимости»;

5. решить задачу на тему «Затратный подход к оценке объектов недвижимости».

Номер варианта индивидуального задания определяется по последней цифре номера зачетной книжки. Например, если номер зачетной книжки Д-11Г10/12, то номер варианта задания равен 2. Если номер зачетной книжки оканчивается на 0 (например, З-3Б10/30), то номер варианта задания равен 10.

4.2. Варианты индивидуальных домашних заданий

1 Вариант

1. Дайте определение недвижимого имущества и приведите классификацию объектов недвижимости.

2. Для покупки квартиры стоимостью 2500 тыс.руб. семьей открыт накопительный вклад с начислением по нему 12% годовых. На какую сумму надо пополнять вклад ежемесячно, чтобы накопить нужную сумму через четыре года.

3. Определить стоимость трехкомнатной квартиры, если известно, что объект оценки – трехкомнатная квартира, площадью 90 кв.м. вблизи школы на пятом этаже без лифта, с балконом. Имеется следующая информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры, площадью 80 кв.м., двумя балконами, в трех остановках от школы составляет 4,5 млн.рублей.

Величина поправок, влияющих на стоимость квартиры:

- дополнительная площадь увеличивает стоимость на 50 тыс. рублей за кв. метр;

- наличие балкона оценивается в 150 тыс.рублей;

- наличие лифта оценивается в 200 тыс.рублей;

- близость школы увеличивает стоимость на 5%.

4. Определить коэффициент капитализации, если имеются следующие данные: стоимость объекта недвижимости (магазина) – 6 000 тыс.руб.; предполагаемая годовая выручка магазина 9 000 тыс.руб.; операционные расходы – 7 000 тыс.руб. в год.

5. Определить стоимость объекта недвижимости, если затраты на строительство составили 4 500 тыс.руб., неустранимый физический износ составил 200 тыс.руб., устранимый физический износ – 400 тыс.руб.; неустранимый функциональный износ – 625 тыс.руб., устранимы функциональный износ 120 тыс.руб. и внешний износ – 500 тыс.руб.. Стоимость участка земли – 2 000 руб.

2 Вариант

1. Дайте определение рынку недвижимости. Субъекты рынка недвижимости.

2. Кредит на покупку квартиры предоставлен в размере 900 тыс. руб. по ставке 13% годовых. Определить на какой срок выдан кредит, если в конце каждого года выплата по кредиту составляет 140 тыс.руб.

3. Рассчитать методом анализа парных продаж величину поправки на наличие бани на даче, если имеются следующие данные по сделкам купли-продажи дач (таблица 1).

Таблица 1

Цены продаж сопоставимых объектов (в рублях)

Объекты	Номер сопоставимой пары
	1	2	3	4	5
Дача с баней	850 000	725 000	805 000	540 000	750 000
Дача без бани	630 000	590 000	640 000	400 000	650 000

4. Инвестор приобретает объект недвижимости. Восемьдесят процентов стоимости объекта недвижимости он оплачивает с помощью кредита, который получен под 14 % годовых на 6 лет. Инвестор планирует получить 20% доход от инвестиций. Определить стоимость объекта недвижимости, если чистый операционный доход от него составляет 400 000 руб.

5. Во время оценки здания коммерческого назначения, оценщиком была определена следующая информация:

- здание будет снесено в соответствии с градостроительным планом через 3 года после оценки;

- эффективный возраст здания составляет 25 лет;

- оставшийся срок экономической жизни – 50 лет.

Определить неустранимый внешний износ здания, возникший, в результате сокращения экономической жизни здания из-за сноса здания.