Понятие, стороны, предмет, форма договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Виды договора аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По своей правовой природе договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
Виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Стороны договора – арендодатель и арендатор. ГК закрепляет право сдачи имущества в аренду за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть также и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве второй стороны выступает арендатор. Им может быть физическое и юридическое лицо, отвечающее предъявленным требованиям.
Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные ком-плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.
Объектом договора аренды могут быть не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота.
Существенные условия:
о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);
о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом N 518), за исключением случаев, установленных законодательством;
о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящегося в государственной собственности.
Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, от субъектного состава и в зависимости от того, движимое или недвижимое имущество.
1. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества (статья 595), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества
Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.
Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата).
Арендная плата может устанавливаться в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления
арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности:
1) предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
2) передать арендодателю (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок).
3) производить за свой счет капитальный ремонт сданного в наем имущества. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.
4) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.д.).
Арендатор (наниматель) обязан:
1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора арен-ды, а если они в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
2) своевременно вносить плату за пользование имуществом
3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
4) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.