2. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке. (Вопрос 118)

Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки:

Статья 22 №102-ФЗ закон об ипотеке

1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.

2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, в Единый государственный реестр прав вносится запись в подраздел III-2

В случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке, запись вносится также в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав- это договора до 2014 года.

Если предметом подлежащего государственной регистрации договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, например, земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом при описании предмета сделки указываются все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора об ипотеке.

Номер государственной регистрации договора об ипотеке, указываемый в записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, и номер регистрации ипотеки, указываемый в записи подраздела III-2 Единого государственного реестра прав, являются одинаковыми (с учетом пункта 11 Правил ведения ЕГРП).

Регистрация договора об ипотеке, заключенного до 01.07.2014 г.

• запись в подраздел III-4 о регистрации договора;

• запись в подраздел III-2 об ипотеке;

• если в договоре несколько объектов запись в подраздел III-2 вносится во все разделы (по всем объектам) под одним номером регистрации.

Регистрация ипотеки на основании договора, заключенного после 01.07.2014 г.

• запись в подраздел III-2 об ипотеке

• если в договоре несколько объектов запись в подраздел III-2 вносится во все разделы под своим номером регистрации.

• Содержание записи подраздела III-2 - п. 96 Правил ведения ЕГРП

• В особые отметки подраздела III-2 (во все подразделы, в которые внесена запись об ипотеке) вносится запись:

• о выдаче закладной, если договор предусматривает выдачу закладной;

• об оценке предмета ипотеки;

• об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания по решению суда, в случае если договор об ипотеке, содержит такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при условии, что договор об ипотеке нотариально удостоверен.

Соглашение об изменении и дополнении договора об ипотеке:

• Договор зарегистрирован до 01.07.2014, запись в III-4 и запись об изменениях в подраздел III-2,

• договор заключен после 01.07.2014 – запись об изменениях, если условия соглашения влекут изменения записи в подразделе III-2

Специальной регистрационной надписью по форме, утв. Приказом Минэкономразвития от 23.12.2013 № 765 (Приложение № 4) удостоверяется регистрация ипотеки путем проставления:

• на всех подлинных экз. договора об ипотеке, договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, договора уступки прав.

Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке:

(ст. 23 Закона об ипотеке от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, Приказ №765 от 23.12.2013 г. о Правилах ведения ЕГРП, раздел VII. Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, там указаны общие понятия, для чего используется запись об изменениях, что относится к таким сведениям, указан общий порядок внесения таких записей)

Регистрационные записи об ипотеке вносятся в подраздел III-2.

1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 №102-ФЗ «Об ипотеке» (6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной).

В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

3. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.

А также:

- в случае отчуждения предмета ипотеки с согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ-102)

- на основании регистрации сделки об уступке прав по договору об ипотеке (ст. 47 ФЗ-102);

- при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ 102).

(???)Необходимо учитывать, что (п. 5 ст. 47) Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. (???)

Изменения и дополнения регистрационных записей об ипотеки на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке осуществляются путем заполнения записи об изменениях к записи об ипотеке подраздела III-2, если условия соглашения влекут изменения записи об ипотеке в подразделе III-2. (порядок установлен Правилами ведения ЕГРП, Разделом VII. Запись об изменениях, не влекущих за собой прекращение или перехода права). В случае, если ФЗ установлено требование о гос.регистрации договора об ипотеке, также формируется запись подраздела III-4 ЕГРП о регистрации соглашения и заполняется в порядке установленном разделом VII Правил Ведения ЕГРП, запись об изменениях к записи о регистрации договора об ипотеке подраздела III-4 (Постановление Правительства РФ от 23/12/2013г. N765 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если исправление/изменение в запись об ипотеке вносится в случаях, когда была допущена техническая ошибка, можно сослаться на ст. 21 Закона о регистрации (Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации)

Письмо ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 обзор практики разрешения споров связанных с договором об ипотеке

3. Взаимодействие при осуществлении государственной регистрации прав с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, органами по учету государственного и муниципального имущества, органами охраны объектов культурного наследия, органами опеки и попечительства. (Вопрос 188)

(Приказ Минэка от 14.05.2010г. № 180; 122-ФЗ ст. 7 п.3, ст. 8 п. 2, 3, ст. 28 п. 4; п.27 правил ЕГПР).

В настоящее время предоставление сведений из Реестра участникам межведомственного взаимодействия осуществляется по правилам, установленным Порядком предоставления сведений, содержащихся в Реестре, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180 (ред. от 03.07.2015), как на бумажных носителях, так и в электронном виде.

Взаимодействие с органами судебных приставов (соглашение от 10.07.2015 № 25)

Взаимодействие сторон происходит в форме обмена информацией и информационно-справочным материалами по вопросам входящим в их компетенцию, а так же посредством исполнения сторонами государственных функций и оказания Росреестром государственных услуг с целью выполнения возложенных на стороны задач.

Должностные лица ФССП России обеспечивают направление в Росреестр информации о выявленных в ходе исполнения исполнительных документов нарушениях действующего законодательства, рассмотрение которых относится к компетенции Росреестра, в том числе по Вопросам соблюдения установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним, соблюдения действующего законодательства саморегулируемыми организациями оценщиков, арбитражными управляющими и саморегулируемыми организациями арбитражных управляющих.

Для достижения целей стороны проводят по мере необходимости совместные мероприятия (рабочие встречи, совещания, семинары) по вопросам, представляющим взаимный интерес.

Взаимодействие с ФНС( Соглашение о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы" (утв. ФНС РФ, Росреестром 03.09.2010 N ММВ-27-11/9/37),

Предметом соглашения являются обеспечение эффективного взаимодействия, между Росреестром и ФНС России в области информационного обмена сведениями непосредственно связанными с выполнением задач и функций, возложенных на стороны законодательными и иными НПА РФ

До формирования единой информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости и ЕГРП на электронных носителях, Росреестр представляет в ФНС на плановой основе – сведения из двух информационных ресурсов

Из ГКН: о кадастровом делении территории, о земельных участках в объеме сведений, предусмотренных Порядком информационного обмена, о правообладателях земельных участков, отражаемых в ГКН, по состоянию до начала ведения ЕГРП на территории субъектов РФ в соответствии с действующим законодательством, в случае если сведения о правах на эти земельные участки не содержаться в ЕГРП.

Из ЕГРП: об объекте недвижимого имущества и зарегистрированных на него правах, ограничениях (обременениях) прав.

Информация представляемая ФНС России в Росреестр:

- на федеральном уровне: сведения о суммах поступлений по земельному налогу и налогу на имущество по уровням бюджетной системы в целом по РФ и по суб РФ, обобщенные сведения о плательщиках земельного налога (кол-во плательщиков, кол-во объектов налогообложения) в разрезе суб РФ и в целом по РФ

- на федеральном и региональном уровне – сведения, содержащиеся ЕГРЮЛ в установленном порядке.

Порядок предоставления информации из ЕГРП органам государственной власти и органам местного самоуправления четко регламентирован действующим законодательством

Так в соотв с п 3 ст 7 122-ФЗ сведения о содержании правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а так же сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным предоставляются руководителям органом гос власти суб РФ (полностью перечень находится в п. 3 ст.7 122-ФЗ),

Предоставление такой информации осуществляется бесплатно.

В свою очередь согласно п.3 ст 8 122-ФЗ органы гос. власти имеющие сведения необходимые для гос регистр прав на объекты недв. им-ва в срок не более чем 5 дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателю и органам осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Суд, арбитр суды, третейские суды

Выдача информации – Выписки из ЕГРП на основании запросов

Получение и использование получаемых сведений: регистрация арестов (запрещений сделок) на недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРП, на основании вступивших в законную силу решений и определении судов.

Органы местного самоуправления, правоохранительные органы и прокуратуры

Выдача информации – Выписки из ЕГРП на основании запросов

Получение и использование получаемых сведений: регистрация арестов (запрещений сделок) на недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРП, учет наложенных арестов на объекты недвижимости на зарегистрированные в ЕГРП на основании постановлений правоохранительных органов и прокуратуры.

Органы охраны объектов культурного наследия

Получение и использование получаемых сведений - сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ или к выявленным объектам культурного наследия подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственных реестр объектов культурного наследия, о принятом решении о включении выявленного объекта культурного наследия или об отказе включить выявленный объект культурного наследия в единый государственный реестр культурного наследия, об особенностях составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, и об обязательствах по его сохранению.

Органы опеки и попечительства

Орган должен направить в Росреестр сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственников находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня когда данному органу стало известно об отсутствии данного попечения (п.4 ст.28 122-ФЗ) Полученные сведения вносятся в ЕГРП в графу «Особы отметки регистратора». Это препятствует отчуждению жилого помещения без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а так же исключает добросовестность приобретения такого помещения в случае неполучения указанного согласия (п.27 правил ЕГРП).

Органы по учету государственного и муниципального имущества (122- ФЗ ст. 8, п.2)

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, бесплатно предоставляет сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества, орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в объеме, который необходим для работы указанных органов.

В соответствии с законами Российской Федерации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:

правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным, гражданским и административным делам;

органов прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора за исполнением законодательства Российской Федерации;

федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, Банка России, государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и многофункциональных центров;

Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, уполномоченных по защите прав предпринимателей в субъектах Российской Федерации;

Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка;

Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;

акционерного общества "Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства";

арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;

нотариуса в связи с совершаемыми нотариальными действиями;

генерального директора единого института развития в жилищной сфере, его заместителей;

иных определенных федеральными законами органов и организаций.