3. Оценка рыночной стоимости пакетов акций
При проведении оценки рыночной стоимости пакетов акций первоначально оценивается стоимость предприятия в целом, а затем – стоимость пакета акций, принадлежащих государству.
Оценка рыночной стоимости всего предприятия в целом может проводиться любым из известных методов. Наиболее существенным моментом является доступ оценщика к внутренней информации (балансовым отчетам за последние периоды, прогнозам денежных потоков предприятия).
После оценки предприятия определяется прогнозная рыночная цена государственного пакета акций, оценка которого определяется согласно следующем алгоритму:
Находится уставная стоимость пакета , пропорциональная доле государства
(%) в уставном капитале предприятия:
Вносится поправка, учитывающая степень контроля над компанией, который способен дать пакет акций размером D. Такая поправка вносится в виде премии, если использованный ранее метод оценки рыночной стоимости всего предприятия не учитывал автоматически стоимость контроля. Размер премии зависит от отрасли, в которой работает предприятие, и от степени контроля, который обеспечивается размером пакета акций. По разным оценкам премия может достигать 30 – 40 % от предварительной оценки значения , полученной на предыдущем шаге.
Стоимость пакета корректируется в зависимости от степени ликвидности акций оцениваемого предприятия.
Если акции оцениваемого объекта еще не размещены на фондовом рынке, вводится дополнительная скидка с результата предыдущих корректировок показателя . Такая скидка может составлять до 10 – 15 % стоимости акций. Если не учитывать дивиденды, которые может обеспечить пакет акций до его продажи, чистый текущий доход от государственного пакета ценных бумаг
Тема: Особенности управления недвижимостью государственного собственника
1. Система управления недвижимостью государственного собственника
2. Мониторинг оценок рыночной стоимости недвижимости
1. Система управления недвижимостью государственного собственника
Недвижимость – земельные и иные естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы). К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (рисунок 13).
Рисунок 13 – Объектный состав недвижимости
Объекты недвижимости в зависимости от степени вовлечения в хозяйственную деятельность делятся на:
Отдельные объекты (земельные участки, здания, сооружения)
Комплексные объекты (имущественные комплексы, предприятия, природоохранные комплексы)
Под управлением недвижимостью государственного собственника понимают спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который
Направлен на достижение намеченных целей и решение поставленных задач по эффективному использованию, сохранности, распоряжению, преобразованию и развитию данной собственности
Реализуется во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками
В рамках общей теории управления есть три вида воздействия:
Прямое управление. Собственник сам управляет своими объектами, в более сложных случаях аппарат управления находится в прямом, линейном подчинении собственника.
Косвенное управление. Субъект управления реализует свои намерения (цели, планы, ожидания) с помощью другого субъекта. Это нанятый извне аппарат управления, управляющий.
Параметрическое управление. Субъект управления реализует свои намерения, воздействуя на параметры внешней среды. К таким типам воздействия можно отнести целенаправленно проводимые государственными исполнительными и иными органами изменения в содержании нормативно-правового обеспечения, изменения состава и объемных показателей градостроительных и экономических нормативов.
Внешнюю среду управления можно охарактеризовать в нескольких плоскостях:
Экономическая среда и ее параметры, стимулирующие или ограничивающие возможности эффективного управления недвижимостью;
Нормативно-правовая база управления, расширяющая или ограничивающая поле управления;
Социальная среда, существенно влияющая на приоритетность целей государственного управления, структуру бюджетных и иных затрат, ограничения коммерческого использования и развития недвижимости;
Экологическая среда и диктуемые этой средой ограничения, условия и требования;
Научно-техническая, инновационная среда государственного управления и определяемые ими возможности кадрового и информационно-технического обеспечения.
При построении систему управления недвижимостью можно выделить 3 уровня целей:
Стратегический
Ориентирует на достижение целей и решения задач, имеющих долговременный и всеобъемлющий характер структурных, социально-экономических и иных крупномасштабных преобразований государственной собственности.
Разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости
Разработка и реализация государственных федеральных и региональных программ развития недвижимости (жилищное строительство)
Разработка и реализация генеральных планов и градостроительных программ развития республик, городов и территорий, охраны национального наследия, восстановления депрессивных территорий
Тактический
Осуществляется в среднесрочном интервале времени.
Повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов различных уровней из источников, связанных с операциями недвижимостью (сдача в аренда зданий и помещений, налоги и платежи за недвижимость, конкурсные и аукционные торги объектами недвижимости)
Обеспечение ресурсами недвижимости решаемых в рамках других программ, задач, социального развития (улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства, жилищно-коммунальная реформа)
Вовлечение недвижимости государственного собственника в разработку и реализацию инвестиционных программ (Московская кольцевая автодорога – МКАД, проекты «Москва Сити», «Золотое кольцо России)
Оперативный
Связан с решением текущих, краткосрочных задач управления, таких как: бюджетное наполнение, новое строительство, текущие ремонтные работы, аренда и другие формы краткосрочного коммерческого использования объектов недвижимости и прав на них. Работа на этом уровне конкретна с точки зрения адресности и сроков.
Разработка и реализация современных краткосрочных бизнес-планов и проектов строительства отдельных жилых зданий, офисных центров, торговых и других коммерческих объектов
Выявление текущего потенциала развития и использования данного объекта недвижимости государственного собственника, городского земельного участка и участка с незавершенной стройкой
Применение мер по оперативной реализации выявленного потенциала
Финансово, социально и экономически эффективное управление принадлежащей государственному собственнику недвижимостью с целью регулярного выполнения обязательных функций государственного собственника
Мониторинг износа, инвентаризации, учета недвижимости, профилактики чрезвычайных ситуаций и рисковых событий
Контроль финансовых доходных и расходных потоков федерального бюджета, бюджетов СРФ, связанных с недвижимостью
Экспертиза соответствия направлений и эффективности использования недвижимости и недвижимого имущества госсобственности
Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Обобщенная схема формирования системы управления недвижимостью государственного собственника
Формула расчета эффективности управления недвижимостью госсобственности:
Э – показатель финансово-экономической эффективности управления недвижимостью
Д/Р – данные об интегральных доходах Д и интегральных расходах Р, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени
Для системы управления недвижимостью в РФ на современном этапе социально-экономического развития характерны следующие черты:
не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;
полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто невзаимоувязана;
права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;
слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;
большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;
распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;
развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.