Задание 4

Провести согласование полученных результатов, рассчитанных тремя основными подходами. Согласование провести двумя изученными методами.

Согласование результатов

В зависимости от конкретной ситуаций, результаты применения каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющееся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры(типа метода весовых коэффициентов), а так же чисто экспертные соображения.

Затратный подход более применяем к оценке новых или уникальных объектов. Не смотря на то, что оцениваемые объекты не могут быть отнесены к таковым, результат, полученный затратным подходом, безусловно, имеет большое значение.

Доходный подход применяется для определения стоимости объектов, которые ориентированы на получении прибыли их владельцами. Поскольку оцениваемый объект не является приносящей доход недвижимостью, то данный подход не соответствует цели данной работы.

Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка в настоящее время. Трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность ведения некоторых корректировок снижают привлекательность данного метода.

Исходя из всего выше сказанного, оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применять два классических подхода оценки недвижимости – затратный и сравнительный.

Заключение о рыночной стоимости прав собственности недвижимого имущества.

Обоснование использования подходов к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода в данной оценке является не корректным.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретения жилого дома, земельного участка. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, которым является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единиц площади дома приводит к большей погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость выше приведенных аргументов «за» и «против» использование затратного подхода, оценщик принял решение придать весовой коэффициент 0,5.

По мнению оценщика, наиболее достоверным подходом к оценке жилой недвижимости, из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее эффективные результаты, принят весовой коэффициент 0,5.

Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах гос. регистрации прав на землю.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, т.к. должна учитывать возможность их дальнейшего использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом стоит особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородности почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, т.к. она обуславливает правовое положение, разрешаемое использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Методы оценки земли.

Доходный подход:

- метод капитализации дохода.

- дисконтирование денежных потоков.

- техника остатка дохода для земли.

Сравнительный подход:

- метод изъятия.

- метод определения затрат на освоение.

- оценка по затратам на инфраструктуру.

- оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов.

Таблица 6.3

Расчет стоимости земельного участка

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Среднее значение
1	2	3	4	5
Рыночная стоимость 1 кв.м.	21 739	20 000	18 182	20 000
Площадь помещения, в кв.м.	115	100	110	108
Рыночная стоимость жилого дома, руб.	2 500 000	2 000 000	2 000 000	2 166 667
Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка	200,0	200,0	200,0	200,0
Площадь земельного участка	220,00	210,00	220,00	217,00
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	44 000	42 000	44 000	43 333
Доля	0,021	0,021	0,022	0,020

Стоимость земельного участка составляет:

2 126 000 * 0,021 = 40 000 руб.

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка под объектом, площадью 215 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 40 000 (Сорок тысяч) рублей.

Вывод итоговой стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуаций, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а так же субъективное мнение оценщика.

На оснований информации, изложенной в отчете, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жилье, оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка в регионе объект оценки остается ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила:

Таблица 6.1

Скорректированная стоимость

Наименование	Затратный	Сравнительный	Скорректированная стоимость, руб.
1	2	3	4
Единый объект оценки	1 980 000	2 126 000	2 060 000
Присвоенный вес	0,50	0,50	1,00

Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила без учета НДС: 2 060 000 (Два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.

В стоимость объекта оценки также включена стоимость земельного участка.

Таблица 6.2

Стоимость объекта оценки с учетом стоимости

земельного участка

Наименование	Адрес/ местоположение объекта права	Рыночная стоимость объекта права, руб. (без НДС)
1	2	3
Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м	Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а»	2 020 000
Земельный участок под объектом оценки, площадью 215 кв.м.	Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а»	40 000

Генеральный директор - С.В. Бумаженко

Оценщик

МП

Оценщик Е.В. Петров

12.12.16 г.