Задание 2

Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки и выбрать итоговое использование Объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о ННЭИ представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта оценки в целом.

При определении вариантов ННЭИ объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положением зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению. Также возможно использование части жилого дома под сдачу в аренду и использование части земельного участка под строительство гаража, для будущей сдачи гаражных помещений в аренду. С финансовой точки зрения этот вариант использования прилегающего к объекту земельного участка является осуществимым и востребованным в данном сегменте рынка.

08.12.16 г.

Практическая работа 4

Тема: Составление технического паспорта на домовладение.

Цель: Ознакомиться с правилами, порядком и последовательностью составления технического паспорта.

Задание 1

Составить технический паспорт: титульный лист, сведения о принадлежности, план этажа, экспликацию по этажному плану здания. Выполнить план земельного участка, экспликацию земельного участка, общую стоимость строений и сооружений, экспликацию и перечень подсобных строений и сооружений.

Ермаковское управление технической инвентаризации

Область, республика, край Красноярский край

Район Ермаковский

Город (др. поселение) с. Ермаковское

Район города