Задание 2

Составить заключение о пригодности (или непригодности) проживания в данном объекте недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного выше комиссия считает, что квартиры (жилые помещения квартир) № 7 «а» подлежит внутреннему косметическому ремонту

по Аэродромной ул. (пер., пр-ту, шоссе) в городе (поселке) п. Ермаковское

согласно требований п.п. 175 «Положения по оценке пригородных жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилого фонда для проживания» следует отнести к категории пригодных (непригодных)

(указывается группа в соответствии с п.3.4.)

Председатель комиссии:

Зам. главы администрации Мельникова Т. В.

(Ф.И.О.) (подпись)

Члены комиссии:

председатель управления жилищного

(коммунального) хозяйства п. Ермаковское Сидоров Ю. С.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя отдела Главного

архитектора Петрова А. В.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя бюро технической

инвентаризации Иванова А. С.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

представителя управления пожарного

надзора Грунина Н. П.

указать должность (Ф.И.О.) (подпись)

Эксперты:

Булатова С. Д.

Корниенко В. А.

(указать должность, организацию,

Ф.И.О.)

Примечание: В необходимых случаях к акту прилагаются протоколы технических обследований, проведенных лабораторией санэпидстанции, и заключение главного санитарного врача о невозможности продолжения пребывания людей в здании, заключение станции (лаборатории) по борьбе с разрушениями древесины.

Пятикомнатный деревянный жилой дом находится на земельном участке, общая площадь 111,7 м2; жилая площадь 61,7 м2; подсобная – 30 м2; помещения общего пользования – 20 м2.

Наружные стены и перегородки деревянные из бруса. Состояние удовлетворительное. Перекрытия – панели ж/бетонные

Полы в жилых комнатах и кухне ДВП, окрашены. Проемы створные, окрашены. Отделка стен в жилых комнатах – обои, в кухне клеенка, состояние удовлетворительное. Трещин по стыкам плит перекрытия не наблюдается, ремонт перекрытия не требуется.

Кухня, коридор – потолочная плитка. Наблюдается частичное оштукатуривание стен и покраска. Требуется текущий ремонт.

Входная дверь металлическая.

Водоснабжение, отопление централизованное; ремонт не требуется.

Задание 3

Составить заключение по учебной практике.

В ходе прохождения учебной практики, разделенной на отдельные практические задания, мной были закреплены и расширенны полученные теоретические и практические знания по дисциплинам и профессиональным модулям.

Учебная практика по профессиональному модулю ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества» позволила детально изучить последовательность этапов процесса оценки.

Ознакомление с порядком и правилами составления типового договора на оценку недвижимости и порядком составления сопроводительного письма позволило раскрыть условия соблюдения сделки между оценщиком и заказчиком риэлторских услуг. В сопроводительное письмо к отчету об оценке было включено описание федеральных стандартов оценки (ФСО) и основания проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Описание объекта оценки и его местоположения проводились в табличной форме, что позволило наиболее наглядно раскрыть особенности влияния условий. Оцениваемый объект расположен на окраине населенного пункта и имеет типичное окружение, т.е. окружение составляют объекты для жилого использования. Характеристика численности региона свидетельствует о стабильном уровне доходов населения, т.к. данная территориальная зона является самой крупной по плотности населения. В с. Ермаковское проживает 8 577 человек, что составляет около 35 % от общей численности населения Ермаковского района. Богатство и разнообразие природных объектов позволяют району развиваться как одному из туристских центров края.

Вторичный рынок помещений различного функционального назначения (торговые, офисные и складские площади, сервис, общепит, бытовой и медицинский и др.) практически сравнялись по ценовой нише. Это связано, прежде всего, с высокой предпринимательской деятельностью по региону. Основная отрасль специализации района – сельское хозяйство.

Наиболее крупными предприятиями района являются:

- ТОО «Стандарт» - производство хлеба и хлебобулочных изделий.

- ЗАО «Ермакуголь» - производство холстопрошивного полотна.

- АООТ «Ермаковский ДОК» - производство пиломатериалов.

- ОАО «Лесозаготовки и переработки» - заготовка и переработка древесины.

- ООО ПКФ «Содружество и Ко» - глубокая переработка древесины.

Краткий обзор рынка жилой недвижимости показал, что в последнее время на рынке жилых и нежилых помещений наблюдаются важные положительные изменения. Существенно возросло количество предлагаемых качественных помещений. Спрос стал более ориентирован именно на качество и местоположение объекта недвижимости, что образовало дефицит высококачественных помещений. В среднем за год жилые помещения подорожали на 6-12 %, хотя другие типы недвижимости возросли лишь 1-2 % в год.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта является использование в качестве жилья, т.е. по назначению. Также возможно использование части жилого дома под сдачу в аренду и использование части земельного участка под строительство гаража, для будущей сдачи гаражных помещений в аренду. С финансовой точки зрения этот вариант использования прилегающего к объекту земельного участка является осуществимым и востребованным в данном сегменте рынка.

Технический паспорт домовладения и прилегающих к нему построек включал составление экспликации земельного участка, распределение общей площади строений и сооружений, экспликацию и перечень подсобных строений и сооружений. Оцениваемый пятикомнатный деревянный жилой дом находится на земельном участке, общая площадь 111,7 м²; жилая площадь 61,7 м²; подсобная – 30 м2; помещения общего пользования – 20 м². На земельном участке имеются: гараж, баня, хоз. постройки, инженерные сооружения (водоснабжение, канализация – септик).

Определение признаков износа жилого дома позволило рассчитать совокупный износ, который составил 12 %. В него не включался функциональный и экономический износ, т.к. оцениваемый объект построен в 2008 году и не имеет морального износа.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывалась тремя основными подходами: доходным, сравнительным и затратным.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов была составлена шкала корректировок, по которой выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования;

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние;

- общая площадь.

Стоимость недвижимого имущества, определенная при помощи сравнительного подхода, по состоянию на 15 декабря 2016 г., составляет: 2 126 000 (Два миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.

Ранее просчитанный процент износа позволил определить затраты на восстановление функционального состояния объекта. Совокупный износ жилого дома составил 253 000 (Двести пятьдесят три тысячи) рублей. Исходя из полученной информации была получена итоговая рыночная стоимость, определенная затратным подходом, которая составила 1 980 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Наиболее достоверным подходом к оценке жилой недвижимости, из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее эффективные результаты, принят весовой коэффициент 0,5.

Принимая во внимание весомость выше приведенных аргументов «за» и «против» использования затратного подхода, оценщик принял решение придать ему весовой коэффициент 0,5.

Определение кадастровой стоимости участка под объектом включала учет правового положения, разрешаемого использования и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Итоговая согласованная рыночная стоимость, с учетом текущих ценовых ставок и стоимости земельного участка составила 2 060 000 (Два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.

Дополнительным индивидуальным заданием по учебной практике являлось составление текущей ведомости на ремонт жилого дома. Была подведена стоимость проведения необходимых ремонтных работ жилого дома, которая составила 20 300 (Двадцать тысяч триста) рублей.

Проведение ремонтных работ оцениваемого жилого дома позволит увеличить функциональность его использования и значительно увеличит текущую рыночную стоимость, т.к. работы включали в себя дополнительные улучшения по реконструкции и восстановлению внешнего облика объекта оценки.

Таким образом, изучение экономических, научных и практических задач позволило улучшить навыки обобщения и критической оценки теоретических положений; умения выработки собственной точки зрения и разработки конкретных предложений при решении выявленных проблемных вопросов.