- •Введение
- •Раздел 1. ГраждансКое законодательство
- •1.1. Общие вопросы управления недвижимостью, регулируемые гражданским правом Понятие недвижимости
- •Право собственности, владения, пользования и распоряжения недвижимостью
- •Понятие сделки и договора
- •Продажа недвижимости
- •Продажа предприятия
- •Аренда недвижимости
- •Договор строительного подряда
- •Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •Проблемы информирования населения о новом строительстве
- •Договор страхования недвижимого имущества
- •Наследование
- •Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Вопросы регистрации недвижимости
- •1.2. Муниципальное право в области управления недвижимостЬю Органы управления муниципальной недвижимостью
- •Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере
- •Учет муниципальной недвижимости
- •Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная система пообъектного учета недвижимости г. Ростова-на-Дону
- •Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости
- •Раздел 2. Налогообложение недвижимости Налог на имущество физических лиц
- •Налогообложение дохода, полученного в результате дарения недвижимости
- •Имущественные налоговые вычеты по ндфл
- •Налог на имущество организаций
- •Земельный налог
- •Раздел 3. Жилищное законодательство Объекты жилищных прав
- •Виды жилищного фонда
- •Социальные гарантии в жилищной сфере
- •Кредиты и компенсации при строительстве или покупке жилья
- •Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт
- •Обязанности и права собственников жилья
- •Социальный наём жилого помещения
- •Различия и сходства в правах собственников и нанимателей жилых помещений и лиц, проживающих совместно с ними
- •Принципиальные отличия старого (до 2005 г.) и нового жилищного законодательства
- •Пользование жильём специализированного жилищного фонда
- •Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Понятие товарищества собственников жилья. Права и обязанности тсж и его членов
- •Порядок и проблемы образования товарищества собственников жилья при преобразовании из жилищного кооператива
- •Право собственности на недвижимость и изменение отношений собственности в жилищной сфере
- •Приобретение жилья в собственность и права собственников на распоряжение жильем
- •Налоговые льготы в жилищной сфере
- •Защита жилищных прав
- •Раздел 4. Земельное законодательство
- •4.1. Земельное право в системе управления недвижимостью Принципы земельного законодательства рф
- •Отношения, регулируемые земельным законодательством
- •Объекты земельных отношений. Категории земель в рф
- •Общие вопросы пользования и владения землей
- •Права на землю, обязанности ее собственников и пользователей
- •Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- •Охрана земель
- •Плата за землю, ее оценка и мониторинг
- •Предоставление земли под строительство
- •Изъятие земельного участка
- •Защита прав собственности на земельный участок
- •4.2. Особо охраняемые земли в россии
- •Земли особо охраняемых природных территорий
- •Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
- •Земли природоохранного назначения
- •Земли рекреационного назначения
- •Земли историко-культурного назначения
- •Особо ценные земли
- •Раздел 5. Защита прав собственности в сфере недвижимости
- •5.1. Признание права собственности
- •На самовольную постройку
- •5.2. Вопросы добросовестного приобретения Возникновение права собственности
- •Собственность и добросовестность
- •Добросовестная давность
- •5.3. Государственная регистрация права собственности по решению суда
- •5.4. Защита прав собственников при изъятии земельного участка и жилого помещения
- •5.5. Защита прав детей при продаже жилья
- •5.6. Защита прав покупателя квартиры
- •Проверка документов
- •Задаток и аванс – категории разные
- •Оформление сделки, платежи
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности
- •6.1. Информационное обеспечение деятельности риэлторов
- •6.2. Гражданско-правовые договоры в риэлтерской деятельности
- •Агентский договор
- •Договор поручения
- •Договор комиссии
- •6.3. Гарантии риэлтерской деятельности
- •Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлтерских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
- •Страхование ответственности риэлтора
- •6.4. Особенности применения гражданского, налогового и жилищного законодательства при осуществлении операций с недвижимостью
- •Предоставление риэлтерских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлтерских услуг
- •Участие в исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
- •Договор купли-продажи
- •Договор о долевом участии в строительстве жилья
- •Договор ренты
- •Литература
- •1. Борисова о. Быть или не быть… собственником? // Экономика и жизнь, 2006. – № 9. – с. 39.
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности………..……..133
- •Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности
Защита прав собственности на земельный участок
Защита права собственности на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Можно выделить два вида судопроизводства – гражданско-правовое и административное.
Если собственник обнаружил, что его право на земельный участок нарушено, первый вопрос, который возникает, – в каком судопроизводстве он будет восстанавливать свои права на участок и кому предъявлять требования (госоргану или частному лицу).
Cудебная практика по этому вопросу неоднозначна. Например, в процессе строительства, осуществляемого на соседнем земельном участке (при наличии разрешения), во время рытья котлована на стене здания появилась трещина.
До недавнего времени прекратить строительные работы на соседнем участке можно было двумя путями. Первый – оспорить незаконность выдачи разрешения на строительство (в рамках административного судопроизводства), обратившись к соответствующим требованиям к органу местного самоуправления, поскольку строительство началось на основании выданного им разрешения. Так постановил Президиум ВАС РФ в решении от 16.12.2008 № 10397/08. Второй – обратиться к непосредственному причинителю вреда с иском о прекращении строительных работ в соответствии со ст. 304 ГК РФ (в рамках гражданского судопроизводства). Ведь причиной возникновения трещины стали действия застройщика. Второй способ защиты прав должен стать единственным. К такому выводу пришли пленумы ВАС РФ и ВС РФ 29 апреля 2010 года.
При этом судам предписано проверять факт соблюдения застройщиком градостроительных и строительных норм и правил (п. 46 постановления). Выиграть судебный процесс можно, если доказать, что: 1) истец является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором; 2) действия ответчика, не связанные с лишением права владения, нарушают право собственности или законное владение истца либо имеется реальная угроза нарушения.
Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 26 [7].
4.2. Особо охраняемые земли в россии
Наибольшее количество вопросов о составе земель той или иной категории обычно вызывает категория самых ценных земель в РФ – особо охраняемые территории. Разберём данную категорию максимально подробно.
Земли особо охраняемых природных территорий
К категории особо охраняемых природных территорий относятся участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, на которых находятся природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение. Виды земель особо охраняемых территорий перечислены в п. 2 ст. 94 ЗК.
Основную часть особо охраняемых природных территорий составляет природно-заповедный, т.е. неприкосновенный фонд РФ, целью которого является сохранение эталонов естественных экосистем, ландшафтов, уникальных природных образований, генетического разнообразия биологических ресурсов. Согласно п. 3 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» 2002 г. государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники, заказники, национальные природные парки, памятники природы и некоторые другие объекты, образуют природно-заповедный фонд РФ. Создание сети особо охраняемых природных территорий преследует следующие цели:
сохранение этих территорий как резерватов дикой природы;
обеспечение надежной охраны объектов природного и культурного наследия на этих территориях;
проведение научных исследований на особо охраняемых территориях как эталонных участках биосферы;
развитие на базе особо охраняемых природных территорий системы экологического просвещения населения и пропаганды экологических знаний, организация туризма и отдыха граждан в национальных парках.
Правовой режим особо охраняемых природных территорий регулируется Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» и Федеральным законом от 23 февраля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».
Все особо охраняемые природные территории учитываются при разработке территориальных комплексных схем, схем землеустройства и районной планировки. На основании принятых схем развития и размещения особо охраняемых природных территорий и территориальных схем охраны природы органы государственной власти субъектов РФ принимают решения о резервировании земельных участков, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.
Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное и местное значение. Кадастр ведется: по особо охраняемым природным территориям федерального значения – федеральными органами исполнительной власти и организациями, в ведении которых находятся такие природные территории; по особо охраняемым природным территориям регионального значения – органами исполнительной власти субъектов РФ; по особо охраняемым природным территориям местного значения, являющимся собственностью муниципальных образований, – органами местного самоуправления [8].
Заповедники представляет собой наиболее строгую и тем самым наиболее эффективную форму сохранения эталонных участков природы, генетического разнообразия растений и животных.
На территории государственных природных заповедников полностью изымаются из хозяйственного использования особо охраняемые природные комплексы и объекты (земля, вода, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохранное, научное, эколого-просветительское значение как образцы естественной природной среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического фонда растительного и животного мира. Заповедники являются природоохранными, научно-исследовательскими и эколого-просветительскими учреждениями. Их деятельность имеет своей целью сохранение и изучение естественного хода природных процессов и явлений, генетического фонда растительного и животного мира, отдельных видов и сообществ растений и животных, типичных и уникальных экологических систем.
Земля, воды, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территориях государственных природных заповедников, предоставляются в пользование (владение) заповедникам на правах, предусмотренных федеральными законами. Имущество государственных природных заповедников является федеральной собственностью. Здания, сооружения, историко-культурные и другие объекты недвижимости закрепляются за государственными природными заповедниками на праве оперативного управления.
Государственными природными заказниками являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов и их компонентов и поддержания экологического баланса. Выделяются следующие виды государственных природных заказников:
комплексные (ландшафтные), предназначенные для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);
биологические (ботанические и зоологические), предназначенные для сохранения и восстановления редких и исчезающих видов растений и животных, в т. ч. ценных видов в хозяйственном, научном и культурном отношениях;
палеонтологические – для сохранения ископаемых объектов;
гидрологические (болотные, озерные, речные, морские), предназначенные для сохранения и восстановления ценных водных объектов и экосистем;
геологические – для сохранения ценных объектов неживой природы.
Заказники могут быть федерального и регионального значения.
Национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма (ст. 12 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).
Земля, вода, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами. Историко-культурные объекты, поставленные на государственную охрану в установленном порядке, передаются в пользование национальным паркам по согласованию с государственным органом охраны памятников истории и культуры.
Иногда в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей и собственников. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель за счет средств федерального бюджета и иных не запрещенных законом источников. Национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности. Здания, сооружения, историко-культурные и другие объекты недвижимости закрепляются за национальными парками на праве оперативного управления.
Вокруг национального парка создается охранная зона с ограниченным режимом природопользования. На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом их природных и историко-культурных особенностей.