- •Введение
- •Раздел 1. ГраждансКое законодательство
- •1.1. Общие вопросы управления недвижимостью, регулируемые гражданским правом Понятие недвижимости
- •Право собственности, владения, пользования и распоряжения недвижимостью
- •Понятие сделки и договора
- •Продажа недвижимости
- •Продажа предприятия
- •Аренда недвижимости
- •Договор строительного подряда
- •Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •Проблемы информирования населения о новом строительстве
- •Договор страхования недвижимого имущества
- •Наследование
- •Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Вопросы регистрации недвижимости
- •1.2. Муниципальное право в области управления недвижимостЬю Органы управления муниципальной недвижимостью
- •Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере
- •Учет муниципальной недвижимости
- •Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная система пообъектного учета недвижимости г. Ростова-на-Дону
- •Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости
- •Раздел 2. Налогообложение недвижимости Налог на имущество физических лиц
- •Налогообложение дохода, полученного в результате дарения недвижимости
- •Имущественные налоговые вычеты по ндфл
- •Налог на имущество организаций
- •Земельный налог
- •Раздел 3. Жилищное законодательство Объекты жилищных прав
- •Виды жилищного фонда
- •Социальные гарантии в жилищной сфере
- •Кредиты и компенсации при строительстве или покупке жилья
- •Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт
- •Обязанности и права собственников жилья
- •Социальный наём жилого помещения
- •Различия и сходства в правах собственников и нанимателей жилых помещений и лиц, проживающих совместно с ними
- •Принципиальные отличия старого (до 2005 г.) и нового жилищного законодательства
- •Пользование жильём специализированного жилищного фонда
- •Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Понятие товарищества собственников жилья. Права и обязанности тсж и его членов
- •Порядок и проблемы образования товарищества собственников жилья при преобразовании из жилищного кооператива
- •Право собственности на недвижимость и изменение отношений собственности в жилищной сфере
- •Приобретение жилья в собственность и права собственников на распоряжение жильем
- •Налоговые льготы в жилищной сфере
- •Защита жилищных прав
- •Раздел 4. Земельное законодательство
- •4.1. Земельное право в системе управления недвижимостью Принципы земельного законодательства рф
- •Отношения, регулируемые земельным законодательством
- •Объекты земельных отношений. Категории земель в рф
- •Общие вопросы пользования и владения землей
- •Права на землю, обязанности ее собственников и пользователей
- •Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- •Охрана земель
- •Плата за землю, ее оценка и мониторинг
- •Предоставление земли под строительство
- •Изъятие земельного участка
- •Защита прав собственности на земельный участок
- •4.2. Особо охраняемые земли в россии
- •Земли особо охраняемых природных территорий
- •Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
- •Земли природоохранного назначения
- •Земли рекреационного назначения
- •Земли историко-культурного назначения
- •Особо ценные земли
- •Раздел 5. Защита прав собственности в сфере недвижимости
- •5.1. Признание права собственности
- •На самовольную постройку
- •5.2. Вопросы добросовестного приобретения Возникновение права собственности
- •Собственность и добросовестность
- •Добросовестная давность
- •5.3. Государственная регистрация права собственности по решению суда
- •5.4. Защита прав собственников при изъятии земельного участка и жилого помещения
- •5.5. Защита прав детей при продаже жилья
- •5.6. Защита прав покупателя квартиры
- •Проверка документов
- •Задаток и аванс – категории разные
- •Оформление сделки, платежи
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности
- •6.1. Информационное обеспечение деятельности риэлторов
- •6.2. Гражданско-правовые договоры в риэлтерской деятельности
- •Агентский договор
- •Договор поручения
- •Договор комиссии
- •6.3. Гарантии риэлтерской деятельности
- •Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлтерских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
- •Страхование ответственности риэлтора
- •6.4. Особенности применения гражданского, налогового и жилищного законодательства при осуществлении операций с недвижимостью
- •Предоставление риэлтерских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлтерских услуг
- •Участие в исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
- •Договор купли-продажи
- •Договор о долевом участии в строительстве жилья
- •Договор ренты
- •Литература
- •1. Борисова о. Быть или не быть… собственником? // Экономика и жизнь, 2006. – № 9. – с. 39.
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности………..……..133
- •Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности
Договор поручения
Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).
Договор поручения, заключаемый риэлтором с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного н момент заключения договора недвижимого имущества.
В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлтерская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого. Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГК РФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГК РФ).
Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлтерской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.
В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.
Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):
1) лично исполнять данное ему поручение;
2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения;
3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
4) по исполнению поручения или при прекращении договора до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия кото-рой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
В свою очередь клиент обязан:
1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;
2) возмещать поверенному понесенные издержки;
3) обеспечивать поверенного необходимыми средствами;
4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;
5) уплатить риэлтору вознаграждение.
Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риэлтор) обязан лично исполнить все по договору поручения, риэлтор в том случае, когда это полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риэлтором. Однако если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риэлтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.