5.4. Защита прав собственников при изъятии земельного участка и жилого помещения

Основным вопросом на этом этапе становится отселение людей, проживающих в старых домах, подлежащих сносу. Практика последних лет показывает, что в возникающих при этом гражданско-правовых отношениях между жильцами и строительной компанией появляются многочисленные проблемы, нередки попытки обхода закона и злоупотребления некомпетентностью другой стороны. Большинство людей, проживающих в домах, которые подлежат сносу, не знают, как должна по закону проводиться процедура отселения, какие у них есть права, на какое жилье они могут претендовать, как юридически правильно оформить свои отношения со строительной организацией, могут ли их выселить без их согласия и т. д.

С людьми, проживающими на основании договора социального найма, ситуация не столь сложная. Согласно ст.ст. 86, 89 ЖК РФ гражданам, выселяемым из подлежащего сносу дома, органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие жилые помещения по договорам социального найма. Новое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и быть равнозначным по общей площади и по количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению.

Таким образом, люди, проживающие на основании договора социального найма (или на основании ордера), не вступают в гражданско-правовые отношения со строительной организацией, а имеют дело только с органом государственной власти или органом местного самоуправления. А последние, являясь собственниками жилых помещений, решают все вопросы со строителями сами.

Если же гражданин является собственником жилого помещения в доме, подлежащем сносу, то в этом случае он непосредственно общается с представителями строительной компании. И именно эта категория лиц нуждается в знаниях о том, какие у них возникают при этом права и обязанности.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, решение о выкупе жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления. Это решение должно пройти государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С момента государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения до достижения соглашения до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться им по собственному усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Реализация собственником своих прав не ограничивается законом. Он может совершать со своей собственностью любые сделки. При отчуждении жилого помещения собственник обязан информировать нового собственника о принятом органом государственной власти или местного самоуправления решении об изъятии жилого помещения.

В указанный период собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п. 5 ст. 32 ЖК РФ). То есть в данном случае закон не рекомендует собственнику после государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения и до достижения соглашения о выкупной цене жилого помещения производить в нем капитальные работы (за исключением аварийных), направленные на приращение стоимости жилого помещения, так как эти затраты собственнику не будут возмещены.

Каждый собственник должен быть уведомлен персонально (т.е. заказным письмом с уведомлением о вручении), а если собственников жилого помещения несколько, то уведомление должно быть направлено каждому. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Двухлетний срок является «пресекаемым», т.е. по его истечении орган государственной власти или местного самоуправления утрачивает право на удовлетворение иска.

Выкупная цена включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По согласованию между строительной компанией и собственником последнему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 8 ст. 32 ЖКРФ) [11].