Проблемы информирования населения о новом строительстве

В последние полтора десятилетия зачастую случается, что компания получает участок под строительство, но местные жители против новостройки. Могут ли они повлиять на про­цесс предварительного согласования муниципалитетом места расположения объекта, и обязаны ли власти прислушиваться к мнению жителей? Кто должен информировать население и что будет, если этого не сделать? От ответов на эти вопросы порой зависит судьба будущей стройки.

Протест населения – законное основание для отказа в предва­рительном согласовании места расположения объекта строи­тельства (постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 № Ф09-1706/07-С6). Обязан­ность информировать жителей о возможном или предстоящем предоставлении земельных учас­тков под строительство предус­мотрена в п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ.

В то же время порядок и формы подобного информирования не определены, что приводит к воз­никновению проблем при оценке надлежащего исполнения этой обязанности.

Кто должен информировать население

Обязанность сообщать населе­нию о возможном строительстве возложена на органы местно­го самоуправления (п. 3 ст. 31 ЗКРФ). Лица, заинтересованные в получении участка, не имеют отношения к процессу информи­рования.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2006 № Ф04-6959/2006(27663-А46-20) по делу № 23-1725/05 сказано, что для получения соответствующего решения со стороны лица, обратившегося для получения земель­ного участка под строительство, требуется исключительно подача заявления о выборе земельного участка и предварительном со­гласовании места размещения объекта. Обязанность заявителя осуществить какие-либо иные действия, в том числе информи­ровать население о предстоящем предоставлении участка под стро­ительство, действующим законо­дательством не предусмотрена.

Итак, информировать населе­ние о предстоящем строительстве должна местная администрация, а не заявитель. Но если админис­трация не сообщила жителям о предстоящей стройке, дальней­ший отказ в согласовании места расположения объекта не может быть оспорен заявителем на этом основании – как несоблюдение процедуры рассмотрения заяв­ления. Подобный аргумент суды отвергают (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № АЗЗ-19208/05-Ф026708/06-С1).

Но сказанное не означает, что за­явитель в принципе не должен следить за тем, чтобы админис­трация информировала населе­ние. Неинформированность населения не является основани­ем для отказа в предварительном согласовании места располо­жения объекта, но может слу­жить поводом для оспаривания положительного решения мест­ной администрации. Например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 01.07.2008 № А26-6352/2007 по заявлению прокурора признал незаконным предварительное согласование размещения объекта строительс­тва, поскольку в нарушение тре­бований п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ земельный участок для строительства был выбран без информирования населения органами местного самоуправ­ления.

Когда информировать

Судебная практика в большинс­тве случаев признает, что населе­ние должно быть проинформиро­вано до составления акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном со­гласовании места размещения объекта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № АЗЗ-19208/05-Ф02-6708/06-С1).

Однако некоторые суды счи­тают, что данные сроки носят организационный характер, поэ­тому информирование населения после принятия решения о пред­варительном согласовании места размещения объекта, но до при­нятия решения о предоставлении земельного участка под строительство следует рассматривать как соответствующее земельному законодательству (постановление ФАС Северо-Западного окру­га от 15.05.2007 по делу № А05-11491/2006-33).

Что люди скажут

В деле, которое рассматривал Арбитражный суд Красноярско­го края (решение от 27.06.2007 № АЗЗ-6042/2007), администра­ция муниципального образова­ния отказала в предоставлении земельного участка под строи­тельство АЗС исходя из многочис­ленных протестов населения. Но суд признал отказ незаконным, отметив, что орган местного са­моуправления имеет право при принятии соответствующих реше­ний руководствоваться только тем мнением граждан и общественных организаций, которое обосновано реальным умалением прав и за­конных интересов населения му­ниципального образования.

Иными словами, обязанность информировать население о воз­можном или предстоящем пре­доставлении земельного участка не означает, что местные власти должны слепо следовать мнению населения. Основанием для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта строительства может быть только мотивированное несогласие на­селения с предстоящим строи­тельством.

Почему судьи приходят к подобному выводу?

Обратимся к постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № АЗЗ-19208/05-Ф02-6708/06-С1. Администрация со­гласовала место расположения магазина, но оповестила насе­ление уже после согласования. Жители воспротивилось строй­ке по двум причинам. Во-пер­вых, участок под предполагаемое строительство был частью пло­щади перед Домом культуры, то есть имел для жителей культурное значение. Во-вторых, строитель­ство объекта на отведенном учас­тке требовало переноса водопро­водной сети, снабжающей жилые дома, что могло повлечь перебои в водоснабжении.

В результате администрация отменила постановление о пред­варительном согласовании места размещения объекта и отказала в удовлетворении заявления о пре­доставлении земельного участка для строительства магазина. По­тенциальный застройщик оспо­рил это решение в суде, заявляя, что информировать население следовало до предварительного согласования места расположе­ния объекта – тогда можно бы­ло учитывать мнение населения. Но суд отверг этот довод, указав, что население муниципально­го образования может требовать учесть его мнение как при пред­варительном согласовании места расположения строительства, так и при предоставлении земельного участка.

Итак, само по себе информи­рование населения о предсто­ящем строительстве уже после предварительного согласования места расположения объекта не препятствует муниципалитету отказать в предоставлении участка под строительство в случае обоснованного протеста насе­ления.

Что будет, если промолчать

Является ли факт неоповещения населения безусловным основа­нием для признания недействи­тельным решения муниципали­тета о предварительном согласо­вании места размещения объек­та? По данному вопросу судебная практика противоречива.

Одни суды считают, что неис­полнение обязанности информи­ровать население о предстоящем строительстве – достаточное основание для признания не­действительным решения соот­ветствующего органа о предварительном согласовании мест размещения объекта (постанов­ления ФАС Волго-Вятского ок­руга от 09.10.2003 по делу № А43-3688/2003-26-121 и ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2008 по делу№А26-6352/2007).

Другие приходят к выводу, что ненадлежащее исполнение на­званной обязанности может слу­жить основанием для признания недействительным акта органа власти, полномочного распоря­жаться публичными землями. Но только в случае реального ущемления чьих-либо прав и законных интересов в результа­те принятия соответствующего решения (постановления ФАС Московского округа от 30.12.2004 № КГ-А41/12052-04 и ФАС Уральского округа от 26.03.2007 № Ф09-1904/06-С6). Этот под­ход, на наш взгляд, наиболее разумный, поскольку немотиви­рованный протест населения не может быть поводом для отказа в согласовании места располо­жения объекта. Протест должен содержать ссылку на ущемление прав и законных интересов на­селения. А если ущемления нет, факт информирования населения ничего не меняет: мотивировать несогласие в такой ситуации населению нечем.

Кстати

Степень информированности на­селения законодательно не уста­новлена. Суды нередко приходят к выводу, что информирование жителей без указания сущест­венных характеристик предо­ставляемого земельного участка (его месторасположения, границ) и планируемого к строительству объекта (его назначения) сви­детельствует о ненадлежащем исполнении возложенной на ор­ганы местного самоуправления обязанности, что делает недейс­твительным соответствующее решение местной власти [4].