- •Введение
- •Раздел 1. ГраждансКое законодательство
- •1.1. Общие вопросы управления недвижимостью, регулируемые гражданским правом Понятие недвижимости
- •Право собственности, владения, пользования и распоряжения недвижимостью
- •Понятие сделки и договора
- •Продажа недвижимости
- •Продажа предприятия
- •Аренда недвижимости
- •Договор строительного подряда
- •Рента и пожизненное содержание с иждивением
- •Проблемы информирования населения о новом строительстве
- •Договор страхования недвижимого имущества
- •Наследование
- •Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Вопросы регистрации недвижимости
- •1.2. Муниципальное право в области управления недвижимостЬю Органы управления муниципальной недвижимостью
- •Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере
- •Учет муниципальной недвижимости
- •Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная система пообъектного учета недвижимости г. Ростова-на-Дону
- •Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону
- •Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости
- •Раздел 2. Налогообложение недвижимости Налог на имущество физических лиц
- •Налогообложение дохода, полученного в результате дарения недвижимости
- •Имущественные налоговые вычеты по ндфл
- •Налог на имущество организаций
- •Земельный налог
- •Раздел 3. Жилищное законодательство Объекты жилищных прав
- •Виды жилищного фонда
- •Социальные гарантии в жилищной сфере
- •Кредиты и компенсации при строительстве или покупке жилья
- •Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт
- •Обязанности и права собственников жилья
- •Социальный наём жилого помещения
- •Различия и сходства в правах собственников и нанимателей жилых помещений и лиц, проживающих совместно с ними
- •Принципиальные отличия старого (до 2005 г.) и нового жилищного законодательства
- •Пользование жильём специализированного жилищного фонда
- •Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •Понятие товарищества собственников жилья. Права и обязанности тсж и его членов
- •Порядок и проблемы образования товарищества собственников жилья при преобразовании из жилищного кооператива
- •Право собственности на недвижимость и изменение отношений собственности в жилищной сфере
- •Приобретение жилья в собственность и права собственников на распоряжение жильем
- •Налоговые льготы в жилищной сфере
- •Защита жилищных прав
- •Раздел 4. Земельное законодательство
- •4.1. Земельное право в системе управления недвижимостью Принципы земельного законодательства рф
- •Отношения, регулируемые земельным законодательством
- •Объекты земельных отношений. Категории земель в рф
- •Общие вопросы пользования и владения землей
- •Права на землю, обязанности ее собственников и пользователей
- •Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- •Охрана земель
- •Плата за землю, ее оценка и мониторинг
- •Предоставление земли под строительство
- •Изъятие земельного участка
- •Защита прав собственности на земельный участок
- •4.2. Особо охраняемые земли в россии
- •Земли особо охраняемых природных территорий
- •Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
- •Земли природоохранного назначения
- •Земли рекреационного назначения
- •Земли историко-культурного назначения
- •Особо ценные земли
- •Раздел 5. Защита прав собственности в сфере недвижимости
- •5.1. Признание права собственности
- •На самовольную постройку
- •5.2. Вопросы добросовестного приобретения Возникновение права собственности
- •Собственность и добросовестность
- •Добросовестная давность
- •5.3. Государственная регистрация права собственности по решению суда
- •5.4. Защита прав собственников при изъятии земельного участка и жилого помещения
- •5.5. Защита прав детей при продаже жилья
- •5.6. Защита прав покупателя квартиры
- •Проверка документов
- •Задаток и аванс – категории разные
- •Оформление сделки, платежи
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности
- •6.1. Информационное обеспечение деятельности риэлторов
- •6.2. Гражданско-правовые договоры в риэлтерской деятельности
- •Агентский договор
- •Договор поручения
- •Договор комиссии
- •6.3. Гарантии риэлтерской деятельности
- •Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлтерских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации
- •Страхование ответственности риэлтора
- •6.4. Особенности применения гражданского, налогового и жилищного законодательства при осуществлении операций с недвижимостью
- •Предоставление риэлтерских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлтерских услуг
- •Участие в исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
- •Договор купли-продажи
- •Договор о долевом участии в строительстве жилья
- •Договор ренты
- •Литература
- •1. Борисова о. Быть или не быть… собственником? // Экономика и жизнь, 2006. – № 9. – с. 39.
- •Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности………..……..133
- •Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности
5.6. Защита прав покупателя квартиры
Наиболее распространенный способ поиска квартиры – поиск с помощью риэлторов, хотя часто покупатели решают этот вопрос самостоятельно, используя средства массовой информации. Рынок недвижимости развит достаточно сильно, поэтому привлечение риэлторов оправдывает себя далеко не всегда. Ни для кого не секрет, что для многих из них характерна заинтересованность любой ценой провести сделку, не взирая на возможные проблемы с ее юридической чистотой. Вместе с тем процесс покупки квартиры имеет много тонкостей, на которые неподготовленный человек может не обратить внимание. Поэтому при заключении сделки желательно привлекать профессионалов, что снизит риски потерь в результате мошенничества со стороны черных риэлторов.
Проверка документов
Потенциальным покупателям не следует вносить за квартиру предварительных платежей до предоставления продавцом документов на квартиру и их тщательного изучения. Необходимо запросить подлинник свидетельства о государственной регистрации его прав на квартиру и правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и др.).
При осмотре квартиры необходимо удостовериться, что в ней не происходила перепланировка. Если все-таки переустройства произведены, они должны быть согласованны в установленном порядке. Для проверки этого у продавца можно запросить документы технического учета на квартиру.
Одним из самых важных этапов в процессе проведения юридической проверки квартиры является установление прописанных (зарегистрированных) в ней лиц. Для этого необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги или иным документом. В законодательстве предусмотрено несколько десятков оснований признания сделок с недвижимостью недействительными.
Нужно обратить внимание на то, не прописаны ли в продаваемой квартире несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные лица. Так, в соответствии со ст. 176 ГК РФ сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана недействительной по иску попечителя.
При заключении сделки нужно выяснить у продавца, состоит ли он в браке. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение и пользование общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого.
Последствием признания судом заключенной с квартирой сделки недействительной, как правило, является двусторонняя реституция – возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке. А в настоящее время распространена ситуация, когда с целью уклонения от уплаты налога (13%) стороны не указывают в договоре реальную стоимость квартиры. В случае же признания данной сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде двухсторонней реституции покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а продавец – только сумму, указанную в договоре. Для того чтобы застраховаться от финансовых потерь в такой ситуации и возможного мошенничества, на передаваемые за квартиру суммы, неуказанные в договоре, так же желательно требовать у продавца расписку. В настоящее время суды при рассмотрении дел о признании недействительными сделок между физлицами часто учитывают наличие подобного рода документов.
Наконец, в числе документов на квартиру желательно увидеть выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на квартиру. Из данного документа можно узнать о наличии/отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений) права собственности на квартиру, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.