Раздел 5. Защита прав собственности в сфере недвижимости

5.1. Признание права собственности

На самовольную постройку

Судебная практика переполнена исками строителей о признании права собственности на незакон­но возведенные объекты недви­жимости.

По общему правилу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самоволь­ную постройку, не приобретает на нее право собственности, при этом оно может легализовать ее. Это позволяет ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Узаконить постройку нельзя, ес­ли ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сложность оформления разре­шений на строительство, вызван­ная бюрократической волокитой и коррупцией, предопределила появление ноу-хау «как постро­ить и узаконить недвижимость в короткие сроки». В соответствии с ним объекты возводятся без не­обходимых разрешений, после чего застройщик обращается в суд, чтобы узаконить самострой на основании ст. 222 ГК РФ. Это ноу-хау начали использо­вать и захватчики чужой земли, на которой строят недвижимость, уповая на то, что суд поможет ее узаконить, обязав собственника; земли (как правило, органы местного самоуправления) предоставить застройщику приглянув­шийся кусочек в обмен на денеж­ную компенсацию.

Многочисленные споры подтол­кнули пленумы судов разобраться и упорядочить судебную практику.

Главный вывод, к которому пришли суды, – отсутствие разреше­ния на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Узаконить самострой можно, если застройщик предпринял надлежащие меры к его легализации, в частности попытался получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в экс­плуатацию. В противном случае узаконить самострой не полу­чится. При этом суд обязательно проверит правомерность отказа уполномоченного органа в вы­даче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Такой подход уже сложился на уровне Президиума ВАС РФ, например в постановлении от 26.01.2010 №11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4.

Тем не менее важно учесть ряд моментов. Постройка не должна нарушать права и охраняемые за­коном интересы других лиц, созда­вать угрозу жизни и здоровью граж­дан. Кроме того, при ее строитель­стве не должно быть существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При отсутствии необходимых заключений компетентных орга­нов или наличии сомнения в их достоверности суд будет назна­чать экспертизу по правилам про­цессуального законодательства. Например, поста­новлением ФАС Дальневосточ­ного округа от 14.12.2009 № Ф03-7322/2009 право собственности на самовольную постройку (5-й и 6-й этажи здания воз­ведены без разрешительных до­кументов) признано за заявите­лем по правилам ст. 222 ГК РФ, т. к. реконструкция была выполнена в соответствии с требованиями СНиП и сохранение надстро­енных этажей не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отметим, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здо­ровью граждан, исковая давность не распространяется. Поэтому не стоит надеяться на гуманность суда (п. 22 постановления).

Суды разъяснили, к кому предъявлять иск о легализации самостроя или его сносе. При узаконивании самостроя, возведенного на земельном учас­тке, принадлежащем застройщи­ку, при отсутствии необходимых разрешений ответчиком по иску является орган местного самоуп­равления, на территории которо­го находится самовольная пос­тройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку дол­жен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску считается застрой­щик. В этом случае он имеет право требовать от правообладателя воз­мещения расходов на постройку. Так что приглянувшееся ноу-хау вполне вписалось в правовое про­странство и сознание судей.

Если речь идет о сносе пост­ройки, то предъявить такой иск по общим правилам подведомс­твенности может собственник земельного участка, субъект ино­го вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохра­нение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интере­сах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с за­коном.

Судьи не обошли внимани­ем случай, когда строительство ведет подрядная организация. Предъявлять иск о сносе следует к заказчику как лицу, по заданию которого осуществлено самостоятельное строительство.

Как быть, если построенная не­движимость перешла во владение других лиц, не участвовавших в строительстве, а лицо, построив­шее спорный объект, уже не су­ществует? Можно ли этот объект снести и к кому предъявлять иск?

Пленумы разъяснили: ответ­чиком по таким спорам является лицо, которое стало бы собствен­ником, если бы постройка не яв­лялась самовольной. Например, при отчуждении самовольной постройки – ее приобретатель, при внесении ее в качестве вкла­да в уставный капитал – юри­дическое лицо, получившее это имущество, в случае смерти фи­зического лица либо реорганиза­ции юридического лица – лицо, получившее имущество во вла­дение. Если ответчик, против ко­торого принято решение о сносе самовольной постройки, не вел ее строительство, он вправе обра­титься в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему ее строительство. Но получить возмещение можно будет только тогда, когда есть к кому предъяв­лять иск. В случае ликвидации или смерти строительного нарушителя риск убытков повиснет на приоб­ретателе.

Судиться можно и с теми, кто зарегистрировал право собственности на недвижимость, обладающую признаками самостроя. Факт госрегистрации еще не означает полного и безоговорочного права на объект недвижимости. Лицо, чьи права нарушены постройкой, вправе и после нее обратиться в суд с иском о признании объекта самостроем с вытекающими из этого последствиями.

Суд, удовлетворяя иск о самострое, обязан указать в мотивировочной части решения основания, по которым он признал имущество самовольной постройкой. Удовлетворять иск не помешают и обременения, имеющиеся на спорном объекте (аренда, залог и т. п.). С удовлетворением иска обременения прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предме­та спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Решение суда о признании не­движимости самовольной пос­тройкой будет основанием для внесения записи в ЕГРП о пре­кращении права собственности.

В совместном постановлении су­дьи также пришли к важно­му выводу в отношении недвижи­мости, реконструированной без необходимых разрешений. На нее распространяются поло­жения ст. 222 ГК РФ. Т. е. в отношении таких объектов может быть при­нято решение об их приведении в первоначальное состояние. А ес­ли этого сделать нельзя, то суд может принять решение о полном сносе объекта.

Перепланировка и переуст­ройство (переоборудование), в ре­зультате которых не создан новый объект, не являются основанием для подачи иска о сносе по прави­лам самостроя. Лица, право собс­твенности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении на­рушения права, не соединенно­го с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, со­зданный в результате перепла­нировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по экс­плуатации данного объекта [18].