6.4. Особенности применения гражданского, налогового и жилищного законодательства при осуществлении операций с недвижимостью

Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом при-знается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается только при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное пользование) признается риэлтерской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлтерской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Последующую деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риэлтерской деятельности.

Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п., также можно отнести к услугам риэлтерской деятельности.

Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлтерской лишь в части осуществления доверительным управляющим – риэлтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного).

В договоре, прежде всего, необходимо указать дату его заключения, наименование сторон (полностью, без сокращений), адрес сторон. Адрес указывается в зависимости от места регистрации: если это юридическое лицо, то место его регистрации; если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его регистрации по месту жительства. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлтерских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлтерских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлтерская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает не-сколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлтерских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлтерской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя.

Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.

В договоре возможно предусмотреть переход риска случайной гибели имущества. Если этого не сделать, то в случае, когда переданная риэлтерской фирме квартира (для заключения договора социального найма) пострадает (пожар), все убытки будет нести клиент риэлтерской фирмы как собственник этой квартиры. А в договоре можно изменить это положение гражданского законодательства и возложить риск случайной гибели имущества клиента на риэлтерскую фирму. В связи с этим можно предусмотреть в договоре обязанность риэлтора застраховать имущество клиента (за счет клиента).

В договоре можно предусмотреть условия о сроке действия договора. Это делается в том случае, когда клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.

Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.